広島市の不動産市場は変化が激しく、売却のタイミングが資産価値を大きく左右します。「今が売り時なのか」「いつ売るべきか」という悩みを抱える不動産オーナーは少なくありません。そこで株式会社ASULANDが、広島市の最新市場動向と売却の最適なタイミングについて、専門的な視点から徹底解説します。この記事を通して、あなたの不動産を高く売るためのポイントを知り、後悔のない売却判断ができるようになりましょう。

 

現在の広島市不動産市場の動向

広島市の地価・価格動向

広島市の不動産市場は着実な上昇傾向を示しています。最新データによると、広島市の平均公示地価は+3.00%、基準地価は+2.37%と上昇しており、特に中心部や主要通り沿いの商業地では+4.59%と高い上昇率を記録しています。住宅地も+2.30%の上昇傾向にあり、マンション開発用地の不足も背景に価格は堅調に推移しています。

一方で、傾斜地や郊外部では地価が下落傾向にあることも見逃せません。この地域差は、将来的な不動産価値を考える上で重要なポイントとなります。

マンション価格については、新築マンションの高騰が原因で中古マンションへの需要が増加し、結果として中古マンションの在庫数が減少しているため、価格は上昇を続けています。しかし、住宅ローン金利の上昇や中古マンション在庫の増加可能性により、今後の価格上昇は不透明な部分もあります。

再開発・インフラ整備の進展

広島市では、複数の大規模再開発プロジェクトが進行中です。特に注目すべきは以下の地区です：

·       広島駅周辺地区: JR広島駅ビルの建て替えをはじめとする交通ハブ機能の強化

·       紙屋町・八丁堀地区: 明治安田生命広島ビル、大同生命広島ビルなど、2025年竣工・開業予定の大型プロジェクト

これらの再開発は周辺地域の不動産価値に大きなプラスの影響を与えると予測されており、当該エリアでの不動産需要増加につながっています。

人口動態と将来予測

広島市の人口は2019年以降、転出超過が続いており、生産年齢人口は減少傾向が続いています。この傾向は今後も継続する見通しで、長期的には不動産需要にマイナスの影響を与える可能性があります。特に郊外部では人口減少の影響がより顕著になると予想されます。

オフィス市場は新規供給が増える見込みで、賃料はやや弱含みで推移すると予測されています。住宅賃料は概ね横ばい圏での推移が予想されます。

市場動向のポイント

1.      広島市の地価は全体として上昇傾向だが、エリアによる差が大きい

2.      中古マンション需要の高まりにより価格は上昇中だが、今後の継続的上昇は不透明

3.      再開発が進むエリアでは不動産価値の上昇が期待できる

4.      長期的な人口減少傾向が不動産市場に与える影響を考慮する必要がある

 

今、売るべきか？2025年問題と市場タイミング

マンション市場の現状

現在の広島市マンション市場は、「売り手市場」と言える状況にあります。これは主に以下の要因によるものです：

1.      新築マンション価格の高騰による中古マンション需要の増加

2.      中古マンションの在庫不足

3.      依然として比較的低い水準の住宅ローン金利

この状況下では、特に良好な立地の中古マンションは高値での売却が期待できます。しかし、今後住宅ローン金利の上昇が継続すれば、購入意欲の減退につながり、売却価格が頭打ちになる可能性も指摘されています。

2025年問題が不動産市場に与える影響

2025年は、不動産市場において大きな転換点となる可能性があります。いわゆる「2025年問題」とは：

·       団塊の世代が75歳以上となるピークを迎え、高齢者人口が大幅に増加

·       相続された住宅や空き家が市場に増加する可能性が高まる

·       市場への売却物件の増加（供給過多）により、特に郊外や住宅密集地域で価格下落や売却困難化が進む懸念

特に安佐南区のような郊外エリアでは、この問題の影響をより強く受ける可能性があります。売却を先延ばしにすると、希望価格での取引が難しくなるリスクが高まります。

早期決断のメリット

「2025年問題」を見据えると、売却を検討している方は早めの決断が重要です。早期売却のメリットは以下の通りです：

1.      現在の高い需要を活かした有利な条件での取引が可能

2.      競合物件が増加する前に売り出せる

3.      価格下落リスクを回避できる

ただし、すべての不動産価格が下がるわけではなく、中心部の優良物件や再開発の恩恵を受けるエリアでは、価値が維持される可能性も高いです。個々の物件の特性や立地を踏まえた判断が必要になります。

売却タイミングのポイント

1.      マンションは現在「売り時」と言える市場状況にある

2.      2025年問題による供給過多リスクを考慮すると、売却を検討しているなら早め判断が有利

3.      特に郊外物件は、早期売却を検討する価値がある

4.      立地や物件特性によって、最適なタイミングは異なる

 

高く売るための最適な売却タイミングを見極めるポイント

季節要因

不動産取引には季節による波があります。特に活発になる時期は、1～3月、4～5月、9～10月です。これは主に以下の理由によるものです：

·       1～3月：年度末の転勤・進学シーズンに合わせた住み替え需要

·       4～5月：新生活スタート後の住み替え需要

·       9～10月：秋の引っ越しシーズン

これらの需要が高まる時期に合わせて、その1～2カ月前から売却活動を始めるのが理想的です。特に2～3月の需要に合わせるなら、年末から売却準備を始めることをおすすめします。

競合物件の状況

周辺で似た条件のマンションが売りに出されていないタイミングで売り出すことが、高値売却のカギとなります。競合物件が少ないほど、値引き交渉に応じる必要性が低くなります。不動産会社に周辺の売却状況を確認し、競合が少ない時期を狙うことが重要です。

築年数による売り時

築年数によって最適な売却タイミングは異なります：

築5年未満：
- 新築に近い価格での売却が期待できる
- ただし、住宅ローン残高と諸費用の確認が必要

築10年～20年：
- 新築高騰の影響で需要が高い「売り時」
- 大規模修繕のタイミングには注意が必要
- 需要が落ち着く前に売却を検討するのが有利

築20年以上：
- 建物や設備の劣化で売れにくくなる傾向
- 高額売却を目指すなら築30年までが目安
- リフォームよりも水回りなどのクリーニングで清潔感を出すのが効果的

現在の広島市場では、築年数に関わらず「売却優位」の状況ですが、特に築10～20年の中古マンションは需要が高く、好条件での売却が期待できます。

大規模修繕の実施時期

マンションでは一般的に12～15年周期で大規模修繕が実施されます。大規模修繕が終わった直後が売り時と言えます。これは以下の理由によります：

1.      修繕により物件の印象が良くなる

2.      買い手にとって修繕費用負担の懸念がなくなる

3.      管理組合の修繕への取り組み姿勢をアピールできる

ただし、売主は修繕積立金の負担が増える点を考慮する必要があります。管理費・修繕積立金額や管理状況は買い手の重要視するポイントであり、良好な管理体制は物件の価値向上につながります。

所有期間（税金の負担額）

不動産売却益には譲渡所得税がかかり、税率は所有期間で大きく異なります：

·       所有期間5年以下：短期譲渡所得（税率39.63%）

·       所有期間5年超：長期譲渡所得（税率20.315%）

税負担を抑える観点では、所有期間が5年を超えてからの売却が有利です。税率がほぼ半分になるため、手取り額に大きな差が出ます。

売却タイミングのポイント

1.      1～3月、4～5月、9～10月の需要期に合わせて売り出す

2.      競合物件が少ない時期を狙う

3.      築年数に応じた最適なタイミングを見極める

4.      大規模修繕直後は物件の印象が良く、売却に有利

5.      税負担を考慮すると、所有期間5年超での売却が有利

 

不動産売却にかかる税金と節税対策

譲渡所得税の仕組み

不動産売却で利益（譲渡所得）が発生した場合、譲渡所得税が課税されます。計算式は以下の通りです：

譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率
譲渡所得＝譲渡価格－(取得費＋譲渡費用)

税率は所有期間によって異なります：

- 短期譲渡所得（5年以下）：39.63%
- 長期譲渡所得（5年超）：20.315%

このほか、復興特別所得税も課税されます。

節税対策①：取得費と譲渡費用を正確に計上する

譲渡所得税は譲渡所得から取得費と譲渡費用を差し引いて計算されるため、これらを漏れなく計上することが最も基本的な節税策です。

取得費に含められる費用例：

- 物件購入時の仲介手数料
- 不動産取得税
- 登記費用
- 印紙税
- 過去に実施したリフォーム費用

譲渡費用に含められる費用例：

- 売却時の仲介手数料
- 印紙税
- 測量費用
- 建物解体費用
- 立ち退き料

古い物件で取得時の正確な金額が不明な場合、売却価格の5%を取得費として概算計上することも可能ですが、通常はそれより実際の取得費の方が高額なため、資料確認や不動産会社への確認が重要です。

節税対策②：居住用財産の3,000万円特別控除を活用する

マイホーム売却の場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。この特例は所有期間の長短に関係なく適用可能です。

控除適用後の譲渡所得＝譲渡価格－取得費－譲渡費用－3,000万円

この特例により、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金がゼロになる可能性があります。

特例の適用条件：
- 居住中、または転居後3年以内の売却
- 前年・前々年に他の不動産で特例を使用していないこと
- 譲渡契約締結の1年前までに国内にある自己所有の居住用財産であること

なお、この特例は住宅ローン控除との併用はできないため、どちらが有利かを計算して判断する必要があります。以前住んでいた家でも、条件を満たせば適用できる場合があります。

税金対策のポイント

1.      所有期間5年超で売却すると税率が大幅に下がる

2.      取得費と譲渡費用を漏れなく計上して課税対象を減らす

3.      マイホームなら3,000万円特別控除を活用できる可能性がある

4.      複雑なケースは税理士など専門家への相談が安心

 

売却成功に向けた準備と不動産会社選び

適切な価格設定の重要性

不動産売却において、適切な価格設定は成功の鍵を握ります。相場を無視した価格設定は以下のリスクをもたらします：

·       高すぎる価格設定：売れ残り、値下げを余儀なくされる

·       安すぎる価格設定：本来得られるはずの利益を逃す

正確な相場観を把握するためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが非常に重要です。1社だけの査定では損失を被るリスクがあります。査定額は不動産会社によって数百万円以上の差が出ることも珍しくありません。

複数査定の活用法

効果的な査定を受けるには：

·       少なくとも3社以上、できれば5社以上に依頼して査定額を比較検討

·       インターネットの一括査定サービス（HOME4U、すまいValue、イエウールなど）を活用

·       高すぎる査定額には注意（売却を獲得するための高値査定の可能性）

·       査定額だけでなく、根拠や販売戦略も確認

査定額が高すぎると、実際に売却できず値下げが必要になるケースや、長期間売れ残って物件のイメージが悪化するリスクがあります。適切な根拠に基づいた査定を重視しましょう。

物件の準備（内覧・写真）

内覧と写真の質が成約率に大きく影響します。特にインターネットでの物件探しが主流となった現在、写真の印象が決め手になることが多いです。

物件準備のポイント：

- 水回りの徹底的な清掃（カビ取り、白い部分の漂白など）

- 換気と消臭（特にペットや喫煙がある場合）

- 不要な私物の整理（生活感を適度に抑える）

- 明るさの確保（カーテンを開け、照明をつける）

広島ならではの物件の魅力（景観、交通アクセス、周辺施設、学区など）を効果的にアピールすることも重要です。予算に余裕があれば、プロのカメラマンによる写真撮影も検討する価値があります。

信頼できる不動産会社の選び方

売却成功は、パートナーとなる不動産会社選びにかかっています。特に広島市のような地域特性がある場所では、地域に精通した不動産会社を選ぶことが重要です。

不動産会社選びのチェックポイント：

- 広島市での売却実績（特に類似物件）
- 顧客の口コミや評判
- 担当者の知識・対応の丁寧さ
- 具体的な販売戦略の提案内容
- 販売活動の透明性（定期的な報告など）
- 地元の買主とのネットワーク

複数の不動産会社との面談を通じて、担当者との相性も含めて総合的に判断しましょう。秘密厳守で相談できるかどうかも重要な要素です。株式会社ASULANDのような地元に根ざした不動産会社は、広島市の地域特性を熟知し、地元の買主とのネットワークも豊富なため、スムーズな売却をサポートすることができます。

売却準備のポイント

1.      複数の不動産会社に査定を依頼し、適切な価格設定を行う

2.      物件の清掃・整理整頓で印象を良くする

3.      写真撮影は明るさと清潔感を意識する

4.      広島市の地域特性に精通した不動産会社を選ぶ

5.      担当者との相性や提案内容を重視して不動産会社を決定する

 

まとめ：広島市の不動産売却、今がチャンス

広島市の不動産市場は現在、価格上昇や中古物件需要の高さから「売り時」と言える状況です。特にマンションについては、新築物件の高騰による中古物件への需要シフトが起きており、好条件での売却が期待できます。

一方で、2025年問題による市場への影響（物件増加、価格下落リスク）も懸念されており、特に郊外部では早めの検討が推奨されます。広島市内でも、中心部と郊外では状況が異なるため、物件の立地特性を考慮した判断が必要です。

最適な売却タイミングを見極めるには、市場動向、築年数、税金、競合状況など、多角的な要素を考慮することが重要です。また、適切な価格設定、物件の準備、そして地域に精通した信頼できる不動産会社選びが成功への鍵となります。

株式会社ASULANDは、広島市の不動産市場に深い知見を持ち、お客様の大切な資産を最良の条件で売却するためのサポートを提供しています。不動産売却を検討されている方は、まずは無料査定や専門家への相談から始めてみてはいかがでしょうか。

広島市の不動産売却において、情報収集と適切な準備が、あなたの資産価値を最大化する鍵となります。市場の「今」を逃さず、計画的な売却で満足のいく結果を手に入れましょう。