収益物件を成功させる鍵は、優れた管理会社を見つけることです。同じ物件であっても、どの管理会社に任せるかによって収益性は大きく変わってしまいます。広島市で賃貸経営をお考えの方や、現在の管理に課題を感じているオーナーの皆様に向けて、株式会社ASULANDが長年の経験を基に、失敗しない管理会社選びの具体的なポイントをご紹介いたします。

適切な管理会社を選ぶことで、物件本来のポテンシャル通りの収益を実現し、安心して賃貸経営を続けることができるでしょう。

不動産管理会社とは？その役割と業務内容

不動産管理会社の定義

不動産管理会社とは、オーナーに代わって賃貸物件の管理・運営を行い、オーナーと入居者の双方が満足のいく住環境を整える会社を指します。本記事では、特に賃貸物件の管理に特化した「賃貸管理会社」について詳しく解説していきます。

主な業務内容

不動産管理会社の業務は多岐にわたり、主に以下の3つの分野に大別されます。

建物管理

• 建物の状態確認のための巡回
• 日常・定期清掃
• 賃貸借契約に含まれる設備の点検
• 除草・樹木の剪定
• 退去後のクリーニングやリフォーム
• 共用部分の設備点検や修繕

建物の劣化は資産価値の低下や入居者満足度低下につながるため、専門家によるこまめなチェックと手直しが重要です。

入居者管理

• 入居者からのクレーム受付・対応
• 入居者募集・広告掲載
• 入居希望者の内見立ち会い・問い合わせ対応
• 賃貸契約締結
• 家賃回収・未納者への督促
• 契約更新管理
• 退去に伴う解約手続き・立ち会い
• 入居者満足度向上のためのサービス提供

入居者の募集やクレーム対応などは収入に直結する重要な仕事であり、入居者満足度が低いと長期契約につながらない可能性があります。

資金管理

• 物件のメンテナンス費用の管理
• 入居時の仲介手数料の管理
• 収支管理や税理士への資料整理・紹介サポート
• 現在の不動産投資の修正や新しい投資計画の立案サポート

資金管理を委託することで、現状や将来の資金計画に適切なアドバイスを受けられ、投資規模の拡大や安定経営を目指す上で有効です。

不動産仲介会社との違い

なぜ管理会社に管理を任せるべきなのか

賃貸経営を始めるにあたり、自主管理も可能ではありますが、基本的には管理会社に管理業務を委託するのが賢明です。

• 膨大な管理業務の手間と時間の削減：賃貸経営には膨大な管理業務があり、オーナー自身で行うには想像以上の手間と時間がかかります
• 緊急トラブルやクレームへの24時間365日対応：緊急のトラブルや入居者クレームには24時間365日対応する必要があり、副業オーナーが自身で行うのは困難です
• 効率的な投資規模・エリアの拡大：遠方の物件や複数棟を自主管理することはほぼ不可能であり、効率的な投資拡大には管理会社への委託が不可欠です

一般的な管理手数料は3～5%が目安です。24時間受付や巡回頻度、滞納保証の有無など対応範囲によって上下します。この費用で膨大な管理業務を代行してもらえるため、本業が不動産賃貸業以外にあるオーナーにとって非常にコストパフォーマンスが高いと言えます。

✓ポイント：管理会社は単なる代行業者ではなく、賃貸経営を成功に導く重要なパートナーです。自主管理では対応困難な24時間体制のサポートや専門的なノウハウを提供してくれるため、特に副業で賃貸経営を行う方には必要不可欠な存在と言えるでしょう。

広島市における管理会社の探し方

賃貸経営において重要なパートナーとなる管理会社を見つけるために、広島市で効果的な探し方をご紹介します。

金融機関に紹介してもらう

融資を受けて物件を建築・購入している場合、金融機関に相談すれば管理会社を紹介してもらえることがあります。金融機関は安定した収支を実現できる質の高い管理会社を紹介しようとするため、悪徳業者の可能性が低く信頼感があります。

「一括比較サイト」で資料請求をする

複数の管理会社に一括で資料請求や相談依頼ができる一括比較サイトを活用すると、手軽に候補を見つけられます。物件情報を入力すると、そのエリアで管理が可能な複数の管理会社に問い合わせができるシステムで、3～5社程度を比較検討するのに便利です。

インターネット検索

「収益物件 管理 広島」や「アパート 管理 広島」などのキーワードで検索し、広島に拠点を持つ管理会社や管理業務に力を入れている不動産会社を探します。

不動産会社への相談

収益物件を購入した不動産会社や、地元の不動産会社に相談するのも有効です。地域に精通した情報に基づいて、おすすめの管理会社を紹介してもらえることがあります。

口コミ・紹介を活用する

不動産投資家や他のオーナーの口コミや紹介も参考になります。実際の経験に基づいた生の情報は非常に価値があります。

複数の会社から見積もりを取得し比較検討する

気になる管理会社を数社ピックアップし、物件の状況を説明して見積もりを依頼し、サービス内容と手数料を比較検討することが重要です。

✓ポイント：管理会社探しは時間をかけて慎重に行うことが重要です。複数の方法を組み合わせて情報収集し、必ず複数社から見積もりを取得して比較検討しましょう。特に広島市のような地方都市では、地域に精通した会社選びが成功の鍵となります。

失敗しない管理会社の選び方7つのポイント

管理会社の候補が見つかったら、以下の7つのポイントを確認して最適な1社を選びましょう。

高い客付け力・入居率の実績があるか

賃貸経営において最も重要なのは高い入居率を保つことです。管理実績は「直近12か月平均の稼働率（入居戸数÷総戸数）」「平均空室期間」「退去から次回入居までのリードタイム」などの定義と算出期間を明示してもらいましょう。

空室を埋めることの経済効果は非常に大きく、例：家賃5万円、手数料5%想定なら、1室満室化で47,500円/月の改善。手数料2%引き下げ（賃料総額45万円想定）でも9,000円/月に留まるため、空室の解消が最優先です。

客付け力は以下の点で測ることができます： - 不動産賃貸のポータルサイトへの登録・活用状況（写真やコメントの質） - 手がける他の賃貸物件の入居率 - 仲介会社との関係性の良さ

空室を埋めるための具体的な提案があるか

空室が埋まらない時に「家賃を下げましょう」以外の具体的な提案をしてくれる会社を選ぶべきです。市場分析もせず家賃減額ばかりではオーナーの利益を損ねる可能性があります。

具体的な空室対策の提案例： - 広告料の設定 - 初期費用の減額（フリーレントを含む） - リフォームの実施 - 人気設備の導入

実際にどのような施策で空室を解消したかの事例を聞いてみることをおすすめします。

トラブル発生時に早急に対応してくれる体制があるか

トラブル発生時の対応が悪かったり遅かったりすると、さらなるクレームにつながり、最悪の場合退去リスクが高まるため、迅速かつ丁寧な対応が重要です。
確認すべき2つのポイント：

• いずれかの拠点から1時間以内に物件に到着できるか 室内設備の故障などが発生した際に、早く現場にたどり着けるかが目安となります。
• 管理事業に携わる十分な人員がいるか 担当者が別の事案に対応している場合でも、別の社員が一時的に対応するといった柔軟かつ迅速な対応が期待できる人員体制を確認しましょう。

管理戸数・豊富な管理実績があるか

単純な総管理戸数よりも、担当者1人当たりの担当戸数、クレーム一次応答までの平均時間、夜間受付体制など運用KPIを確認することが重要です。

期待できるメリット： - スケールメリットが働き工事単価などが安くなる可能性 - 管理実績が豊富なためトラブルへの対応力がある

会社のホームページなどに掲載されている管理物件の稼働率、入居率、エリア別の管理戸数、空室期間、平均居住期間などから、得意とするエリアや管理の充実度を推測できます。

担当者の対応が良いか

管理会社に管理を委託すると、物件ごとに担当者が付くのが一般的であり、その担当者との相性は重要です。

良い担当者の特徴： - 雰囲気が良い - レスポンスが早い - 相談しやすい - こまめな報告や連絡をしてくれる

また、担当者が不在のときや転勤した場合でも、常に別の担当者へ情報が共有され、しっかり対応してもらえるような社内の情報連携体制が整っているかどうかも重要です。

顧客満足度が高いか

実際にその管理会社に管理を任せているオーナーたちが満足しているかどうかも重要な判断材料です。

確認方法： - 管理会社のHPやパンフレットなどに掲載されている「お客様の声」を確認 - 掲載数が多かったり、お客様の顔出しで掲載されている場合は信頼性が高い - 口コミや紹介も参考にする

管理手数料が適正か（安すぎる場合は要注意）

一般的な管理手数料は3～5%が目安です。24時間受付や巡回頻度、滞納保証の有無など対応範囲によって上下します。

安すぎる手数料（2%台以下など）の会社の場合、その分他の部分でコストがかかり、トータルで見れば割高になる可能性があります。例えば、退去時の原状回復工事費用などをメインの収益源として割高に設定しているケースがあります。

また、管理会社は「賃貸住宅管理業者登録制度」の登録有無と登録番号を提示できるか確認しましょう。原状回復ガイドライン準拠の負担区分・単価基準も明文化されているかが重要です。

費用面を気にするにしても、管理手数料だけに着目するのではなく、トータルでコストを比較することが重要です。最優先すべきは、入居付けなど管理会社としての高い実力です。

✓ポイント：管理会社選びでは、安さよりも実力を重視することが重要です。高い入居率を維持できる管理会社であれば、多少管理手数料が高くても、空室による損失を避けられるため、結果的に収益性が向上します。7つのポイントを総合的に評価し、長期的なパートナーとして信頼できる会社を選びましょう。

大手管理会社と地域密着型管理会社の違い

管理会社には大手と地域密着型の違いがあり、それぞれメリットとデメリットがあるため、自身の状況や物件の特性に合わせて検討する必要があります。

大手管理会社の特徴

地域密着型管理会社の特徴

✓ポイント：大手と地域密着型のどちらが良いかは、物件の立地や規模、オーナーの重視する点によって異なります。広島市のような地方都市では、地域密着型の方が地域特性を活かした運営ができる場合もありますが、経営の安定性や対応体制もしっかりと確認することが重要です。

まとめ

不動産管理会社は、不動産投資においてオーナーにとって貴重な相談相手であり、長期的な投資活動を支える大切なパートナーです。

広島市で賃貸経営を成功させるためには、管理会社の実力を見極めることが不可欠です。本記事で解説した7つのポイントを参考に、以下のことを心がけて管理会社選びを行ってください。

• 複数社から見積もりを取得し、総合的に比較検討する
• 安さだけでなく、実績や対応力を重視する
• 地域特性を理解している会社を選ぶ
• 担当者との相性や連携体制を確認する
• 長期的なパートナーシップを意識した選択をする

適切な管理会社を選ぶことができれば、物件の運用実績に大きな差が生まれます。株式会社ASULANDでは、広島の不動産投資に関する豊富な経験と専門知識を活かし、オーナーの皆様の成功をサポートいたします。

あなたの広島市における収益物件に最適な管理会社を見つけ、成功する賃貸経営を目指していきましょう。