不動産投資において「利回り10%以上！」といった魅力的な広告を目にする機会は多い。しかし、物件情報に記載されている「表面利回り」の数字だけで購入や売却の判断を下すのは非常に危険だ。不動産経営における本当の収益力を知るには、諸経費や空室リスクを加味した実質利回りを確認することが重要である。なお、投資実務ではNOI利回りという考え方も用いられるが、こちらは主に運営費控除後の収益性を見る指標であり、大規模修繕などの資本的支出は別管理となることが多い。本記事では、広島市を拠点に不動産売却・投資をサポートする株式会社ASULANDが、表面利回りに隠された落とし穴から実質利回りの正確な計算方法、そして高利回り物件に潜むリスクを見抜く実践的なポイントまでを解説する。物件の購入を検討している方はもちろん、将来の売却（出口戦略）を見据えて保有物件の適正な価値を把握したいオーナーの方も、ぜひ参考にしてほしい。

表面利回りの高さだけで物件を評価するのは危険

収益物件を選ぶ際、最初に目に入るのが「表面利回り」の数字だ。しかし、この数字だけを根拠に投資判断を行うと、想定外の収支悪化を招くリスクがある。なぜ表面利回りだけでは不十分なのか、その構造的な問題を理解しておきたい。

表面利回りはあくまで「維持費控除前」の数字

表面利回りの計算式は「年間家賃収入÷物件価格×100」と非常にシンプルだ。ただし、この計算には共通する大きな特徴がある。管理費・修繕費・税金・保険料などの維持費を控除していないという点だ。そのため、実際に手元に残る利益とは大きく乖離するのが普通である。

加えて、広告実務では表面利回りの表示方法にも注意が必要だ。

• 満室想定ベース: すべての部屋が満室であることを前提に算出した利回り
• 現行賃料ベース: 現在の入居状況に基づく実際の賃料収入で算出した利回り

物件情報を見る際は、どちらの基準で計算されているかを必ず確認する必要がある。満室想定ベースの場合、空室が発生している物件では実態との乖離がさらに大きくなる。

参考：利回り表示について｜野村不動産ソリューションズ

投資判断や売却価格の適正化には不十分

これは買う側だけの話ではない。売却を検討するオーナーにとっても、表面利回りだけで物件の価値を語るのはリスクがある。賢明な買主（投資家）は実質的な収益力を見て購入価格をシビアに判断するため、表面上の数字が高くても、経費率が高ければ価格交渉で大幅に値下げされる可能性がある。

購入時も売却時も、実質利回りをベースに戦略を練ることが不動産経営の基本となる。

実質利回りが不動産経営の「真の実力」を表す理由

表面利回りの限界を踏まえた上で、不動産経営の収益力をより正確に測る指標が「実質利回り」だ。経費とリスクを織り込んだこの数値こそが、投資判断の核になる。

実質利回りの基本計算式

本記事では、実質利回りを以下の計算式で整理する。

実質利回り（%）＝（年間家賃収入 − 年間諸経費）÷（物件価格 + 購入時諸経費）× 100

表面利回りとの違いは明確だ。収入から経費を引き、投資総額（物件価格＋仲介手数料・登記費用・不動産取得税など）で割ることで、実際の手残りに近い収益率が算出される。なお、実務上は分母に購入時諸経費を含めない例もあるため、物件を比較する際は計算条件をそろえることが重要だ。

✓ポイント：購入時諸経費は物件種別や融資利用の有無で変わるが、中古・投資用不動産ではおおむね物件価格の6〜10%前後を見込む例が多い。この初期コストを分母に含めるかどうかで利回りの数字は大きく変わるため、計算の前提条件は必ず確認しておく必要がある。

参考：表面利回り（不動産投資における〜）とは｜三井住友トラスト不動産

収益を圧迫する「見えない経費とリスク」の存在

実質利回りの計算で差し引くべき経費やリスク要因は、想像以上に多い。主なものを整理すると以下のとおりだ。

• 毎年発生する固定コスト： 管理委託費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税、火災保険・地震保険料
• 不定期に発生するコスト： 退去時の原状回復費用、設備の故障・交換費用、入居者募集にかかる広告費（AD）
• 長期的に織り込むべきリスク： 空室による家賃減収、経年劣化にともなう家賃下落

特に注意が必要なのが、将来の大規模修繕に対する備えである。外壁塗装や屋上防水、給排水管の交換といった資本的支出（CAPEX）は数百万円単位になることも珍しくない。これらは日常の運営経費とは性質が異なるため、実質利回りの計算とは別に、長期修繕計画に基づいたキャッシュフロー分析まで行うのが望ましい。

参考：NOI｜一般社団法人 不動産証券化協会（ARES）

シミュレーション：表面利回りと実質利回りはここまでズレる

数字で見ると、表面利回りと実質利回りの差がいかに大きいかが実感できる。ここでは同じ表面利回り10%の物件を2つ比較してみる。

同じ表面利回り10%の「物件A」と「物件B」を比較

※表は左右にスクロールして確認することができます。

表面利回りはどちらも10%で同じだが、実質利回りでは約1.9ポイントもの差が生まれる。物件Bは築古のため管理費・修繕費の負担が重く、空室リスクも高い。表面利回りだけを見て「同じ10%なら安い物件Bのほうがお得」と考えるのは、典型的な判断ミスだ。

手残りキャッシュフローで年間返済額をまかなえないケース

さらに深刻なのが、運営純収益や手残りキャッシュフローでは年間返済額をまかなえないケースである。

たとえば、物件価格800万円・表面利回り15%の築古物件を想定する。年間家賃収入は120万円だが、購入後に雨漏りの修繕で80万円、さらに半年間の空室が発生して家賃収入が60万円に半減したとする。この場合、初年度のキャッシュフローは大幅なマイナスとなる。

赤字化の有無は借入金利の高低だけでは判断できず、借入額・返済期間・空室・修繕支出まで含めた年間キャッシュフロー全体で確認する必要がある。物件価格が安いほど表面利回りは高く見えやすいが、その裏には相応の理由が潜んでいることを忘れてはならない。

✓ポイント：「高利回り＝高収益」ではない。表面利回りが高い物件ほど、なぜ高いのかという理由を経費・空室・修繕の3つの視点から徹底的に検証することが、失敗を防ぐ最大の鍵となる。

高利回り物件に隠されたリスクを見抜くチェックポイント

実質利回りの計算に加え、物件情報そのものの信頼性を見極める目も必要だ。ここでは、購入前に必ず確認しておきたい2つのチェックポイントを取り上げる。

レントロール（家賃明細表）の不自然な点を確認する

レントロールとは、各部屋の家賃・共益費・入居状況などをまとめた一覧表であり、収益物件の評価において最も基本的な資料だ。チェックすべきポイントは以下の3点である。

• 周辺相場との乖離：: 同エリア・同条件の物件と比較して、著しく高い家賃が設定されていないか。売却価格を高く見せるために不当な家賃設定がなされているケースがある
• 入居時期の集中： 直近で入居時期が不自然に集中している場合は、短期解約前提の契約や一時的な稼働率調整がないか、契約期間・募集履歴・解約履歴まで確認したい
• 長期入居者の家賃水準： 長期入居者の家賃が現在の相場より高い場合、退去後に家賃を下げざるを得ず、実質利回りが悪化するリスクがある

✓ポイント：レントロールは「現在の数字」だけでなく、「退去後にその家賃で再募集できるか」という視点で読み解くことが重要である。表面的な満室状態に安心せず、家賃の持続可能性を確認する姿勢が求められる。

参考：レントロールを疑え！嘘の利回りに騙されるな。｜三井住友トラスト不動産

将来的な家賃下落と修繕リスクを予測する

現在の利回りがどれだけ良くても、5年後・10年後の収益性を見通す視点がなければ、安定した不動産経営は難しい。

築年数が経過すれば建物の競争力は低下し、家賃を維持するには設備のリニューアルや外装の改修が必要になる。エアコンや給湯器などの設備はおおむね10年前後から交換を検討するケースが多く、外壁・防水などの修繕時期も建物の立地条件や劣化状況によって異なる。一律の年数ではなく、長期修繕計画や点検結果に基づいて判断することが重要だ。

立地についても、周辺の人口動態や再開発計画、競合物件の供給状況を確認し、中長期的に入居需要が維持できるかを冷静に評価したい。

参考：長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント｜国土交通省

まとめ｜実質利回りを正確に把握し、堅実な不動産投資・売却戦略を

不動産投資において、表面利回りの高さは物件選びの「入口」にすぎない。実際の収益力を測るには、経費・空室・修繕リスクを織り込んだ実質利回りをベースに判断することが不可欠だ。

本記事のポイントを改めて整理する。

• 表面利回りは維持費控除前の数字であり、満室想定か現行賃料ベースかで数値も変わる
• 実質利回りの計算では、計算条件（分母に購入時諸経費を含むか等）をそろえることが物件比較の前提となる
• 大規模修繕などの資本的支出（CAPEX）は日常経費と分けて管理し、長期キャッシュフローで別途分析する
• レントロールは「将来も再現可能か」の視点で読み解く

数字のカラクリに惑わされず、現実的なキャッシュフローに基づいたシビアな分析を行うことが、長期的に安定した不動産経営と成功する出口戦略（売却）につながる。

広島市で収益物件の購入や売却をお考えの方は、株式会社ASULANDまでご相談いただきたい。表面利回りの裏側にある本当の収益力を、一緒に見極めていく。