「広島市で収益物件に投資するなら、一棟アパート・マンションと区分マンション、結局どちらが儲かるのだろうか」。新たに不動産投資を始める方はもちろん、すでに物件を保有しポートフォリオの拡大や将来的な売却を見据える方にとっても、投資対象の選定は避けて通れないテーマです。

結論からお伝えすると、どちらが収益を生むのかは、あなたの投資目的（毎月のキャッシュフロー重視か、売却益や資産保全重視か）と、広島市特有の地域特性をどう戦略に落とし込むかによって大きく変わります。

本記事では、株式会社ASULANDが広島市の不動産市場に精通したプロの目線から、一棟投資と区分投資それぞれの収益構造を比較解説します。中区や南区といった中心部から、安佐南区などの郊外エリアまで、広島市ならではの地域事情を踏まえつつ、ご自身の投資スタイルに合った選択肢を見つけるヒントをお届けします。

広島市における収益物件投資の最適解とは

広島市の収益物件投資で成功する人に共通するのは、「自分はなぜ投資するのか」という目的軸と、広島市の地域特性を結びつけて物件選定をしている点です。一棟か区分かという二者択一の議論に入る前に、まずは自身の出口戦略を言語化することが、最適解への第一歩になります。

「儲かる」の基準は投資目的と出口戦略で変わる

「儲かる」と一言で表現しても、その中身は人によって異なります。月々のキャッシュフローを積み上げたい方と、将来の売却益で資産を一気に増やしたい方では、選ぶべき物件の性格はまったく違うからです。

代表的な投資目的を整理すると、以下のように分けられます。

• インカムゲイン重視（毎月の家賃収入を最大化したい）
• キャピタルゲイン重視（数年後の売却益で資産形成したい）
• 資産保全重視（インフレ対策・相続対策として現物資産を持ちたい）
• ポートフォリオ分散（株式・債券に加える実物資産として保有したい）

どこに軸足を置くかで投資判断の基準は変わります。最初に「いつ・いくらで売却するつもりか」を仮設定するだけで、物件選びの解像度は格段に上がるわけです。

一棟と区分を選択する上で欠かせない広島市のエリア特性

広島市は8つの区から成り、中心部のデルタ地帯と周辺の丘陵地で街の表情がまったく異なります。投資判断にあたっては、この地理的な多様性を理解しておくことが欠かせません。

下記の表で、主要エリアの投資特性を整理しました。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

✓ポイント：同じ「広島市内」でも区が変わるだけで賃貸需要も価格レンジも一変します。投資目的とエリア特性の組み合わせを意識することが、収益物件投資の出発点となるのです。

参考：統計情報｜広島市

広島市で「一棟物件」に投資するメリットとリスク

一棟物件は、スケールメリットと土地という実物資産の所有が最大の武器となる投資手法です。一方で、初期投資の大きさや建物全体のメンテナンス責任を背負うため、戦略なしに飛び込むと収益を圧迫されるケースも存在します。広島市内であれば、郊外エリアでの利回り確保が一つの定石として知られています。

大きなキャッシュフローとスケールメリットを享受できる

一棟物件の最大の魅力は、複数の住戸から同時に家賃収入を得られる点にあります。仮に1部屋が空室になっても、ほかの住戸で収益を補える構造があり、月々のキャッシュフローの安定性につながりやすいわけです。

具体的なメリットとしては、次のような点が挙げられます。

• 1棟あたりの満室時家賃収入が大きく、運営効率が高い
• 共用部の清掃・植栽・看板表示などを自分で采配できる
• リフォームや家賃設定の自由度が高く、収益改善の打ち手を打ちやすい

ただし満室時のキャッシュフローはあくまで「最大値」。郊外エリアでは人口動態や競合状況によって稼働率が変動するため、想定利回りを保守的に見積もる姿勢が求められます。

土地の資産価値が残り、将来的な建替えや売却の自由度が高い

土地所有権付きの一棟物件であれば、建物だけでなく土地も自分名義で保有できるのが大きな特徴です。建物は経年で価値が減っていく一方、土地は需要さえあれば価値を維持しやすく、将来の選択肢を広げてくれる資産となります。ただし借地権付き物件など権利関係が異なるケースもあるため、契約内容の確認が欠かせません。

活用例としては、建替え、更地化して売却、駐車場転用、隣地と合わせての再開発など、複数のシナリオが描けます。ただし建替えや転用には、用途地域・接道条件・建ぺい率・容積率・条例・権利関係などの制約があるため、購入前に役所調査や専門家への確認が必要となります。

広島の郊外エリア（安佐南区・佐伯区など）における利回り確保のポイント

中心部に比べて土地値が抑えられる郊外エリアは表面利回りの数字を作りやすい一方、賃貸需要を見極める眼が問われます。安佐南区や佐伯区を例にすると、最寄駅・バス便・大型商業施設へのアクセス・周辺の事業所立地などが、入居付けを左右する要素になります。

押さえておきたいチェックポイントは次のとおりです。

• 単身向けかファミリー向けか、エリアの賃貸需要層を見極める
• 過去の人口動態と将来推計を市の統計情報で確認する
• 競合物件の家賃水準・空室率を現地調査で把握する
• 災害ハザード情報を確認し、リスクに見合った利回りを設定する

初期投資の大きさや、建物全体の大規模修繕リスク

一棟物件は、購入時の自己資金・融資額が区分に比べて大きくなるだけでなく、建物全体の修繕責任も売主から引き継ぎます。屋上防水・外壁塗装・給排水管といった大規模修繕は1回数百万円規模になることもあり、長期目線での資金計画が必須です。

✓ポイント：一棟物件は「キャッシュフローと土地を取りに行く投資」。初期費用・修繕積立・空室リスクを織り込んだ収支シミュレーションを、購入前に必ず複数パターンで作成しておくことが、運用成否を分けます。

参考：長期修繕計画作成ガイドライン｜国土交通省

広島市で「区分物件」に投資するメリットとリスク

区分マンションは、少額からスタートできる手軽さと、出口戦略の描きやすさが最大の魅力となる投資手法です。広島市内であれば、中区や広島駅周辺などの好立地で、堅実な資産形成を狙いやすいフィールドが広がっています。

少ない初期費用で、需要の見込める好立地物件を所有できる

区分マンションの最大のメリットは、一棟と比べて自己資金・借入額をコンパクトに抑えられる点にあります。サラリーマン投資家が副業的に始めるケースから、まずは小さく試して経験を積みたい方まで、入り口の敷居が低いのが特徴です。

メリットを整理すると、以下のとおりです。

• 1戸単位で初期投資・融資額を計画的に管理しやすい
• 中区・南区の駅近など、需要が見込めるエリアの物件にアクセスできる
• 1物件あたりのリスクが限定的で、複数戸への分散もしやすい
• 管理組合が建物全体の維持管理を担うため、運営負担が軽い

ただし利益も限定的になります。1戸の家賃収入から管理費・修繕積立金・固定資産税などを差し引くと手残りが想定より小さくなるため、表面利回りではなく実質利回りで判断することが鍵となります。

流動性が高く、将来的な売却（出口戦略）がスムーズに描きやすい

中区・南区の駅近など一定の需要が見込める物件では、実需層・投資家層の双方が検討対象になりやすく、価格レンジも比較的明確で売却シミュレーションが立てやすい傾向があります。一方で、築古・管理状態・賃貸条件によって流動性は大きく変わる点には注意が必要です。

賃借人付きで売却する「オーナーチェンジ」と、退去後に空室で売却する「実需向け」の2つの出口を想定できるのは、区分ならではの強みと言えます。ただし普通借家契約では賃借人の自然退去や合意解約が前提となるため、貸主都合で出口時期を自由に決められるわけではない点を踏まえ、保有中の家賃収入と売却タイミングを現実的に設計しておくことが重要となります。

広島の中心部（中区・広島駅周辺など）における資産価値の安定性

広島駅では2025年3月に新駅ビルが開業しており、南口広場や路面電車ルート、ペデストリアンデッキなどの整備は段階的に進められています。こうした再整備の流れを背景に、中心部の区分マンションには賃貸需要・売却需要の両面で一定の引き合いが見込まれます。

ただし好立地ほど物件価格は高く、表面利回りは低めに出やすい点には留意が必要です。利回りより資産保全・流動性を優先する投資家に向く戦略と言えます。

利回りの低さと、管理費・修繕積立金による収益圧迫への対策

区分マンションは、管理費と修繕積立金が毎月発生し、これがキャッシュフローを継続的に圧迫します。とくに築年が古い物件では、修繕積立金が将来的に増額されるケースもあり、長期収支に大きく影響します。

対策として、購入前に以下を確認しておくと安心です。

• 長期修繕計画の有無と、計画通りに積立が進んでいるか
• 修繕積立金の値上げ予定・大規模修繕の実施履歴
• 管理組合の運営状況と、滞納者の有無
• 専有部の設備更新時期（給湯器・エアコン・水回り）

✓ポイント：区分物件は「流動性と立地の安定性を取りに行く投資」。利回りの数字だけでなく、管理組合の健全性と修繕計画の現実性をセットで確認することが、長期収益を守る鍵となります。

参考：マンションの修繕積立金に関するガイドライン｜国土交通省

広島市の市場動向から読み解くおすすめの投資スタイル

ここまで整理してきた一棟と区分の特性を、実際の投資スタイル別に当てはめると、おすすめの選択肢が見えてきます。広島市の市場感覚を踏まえつつ、自身の目標額・期間・リスク許容度に合わせて読み替えてみてください。

インカムゲイン（家賃収入）の最大化を狙うなら「一棟物件」

毎月の手取りキャッシュフローを増やしたい方、本業以外の収入源を構築したい方には、一棟物件が選択肢として有力です。広島市の郊外エリアであれば、土地値を抑えつつ表面利回りを確保できる物件に出会える可能性があります。

戦略の方向性としては、次のような組み立てが考えられます。

• 安佐南区・佐伯区などで、賃貸需要のある駅徒歩圏・バス便良好なエリアを狙う
• 築古物件をリノベーションして家賃を引き上げる
• 単身・ファミリーなど、需要層が明確なエリアに絞って運営する

キャピタルゲイン（売却益）や手堅い資産形成を狙うなら「区分物件」

数年後の売却を視野に入れた資産形成、あるいは本業との両立を前提とした堅実な運用を望む方には、区分マンションが向いています。中区や南区の駅近エリアでは、流動性の高さを活かした出口戦略が描きやすい環境があります。

検討の切り口は次のとおりです。

• 中区・南区の駅近、徒歩10分圏内のエリアで物件を探す
• 築浅または管理状態の良い中古区分を選定する
• 賃貸需要と実需需要、両方の出口を意識した物件選びを行う

参考：No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）｜国税庁

自身のポートフォリオと地域特性を掛け合わせた運用を

広島市の収益物件投資は、一棟と区分のどちらが優れているかという議論を超え、自分の投資目的・出口戦略・ポートフォリオ全体のバランスを踏まえた選択こそが最終解となります。最後に、長期的に資産を増やすための視点を2つお伝えします。

常に「売却時の価値」を見据えて物件を選ぶ重要性

不動産投資は、保有期間中の家賃収入だけでなく、売却時の価格でトータルリターンが決まります。購入の瞬間から「いつ・誰に・いくらで売るか」をイメージしておくことで、戦略がブレずに済みます。

意識しておきたい視点は次のとおりです。

• 出口想定価格と保有期間中のキャッシュフローを合算して投資判断する
• 売却時の譲渡所得・税金まで含めた手取り額を試算する
• 立地・築年・管理状態など、買い手が評価する要素を保有中に磨いておく

土地・建物の譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで長期・短期に分かれ、適用される税率が変わります。建物については取得費の計算で減価償却費相当額を差し引く処理も必要となるため、税務面の判断は税理士などの専門家と連携して進めることをおすすめします。

広島の市場を知り尽くしたパートナー選びが投資を成功に導く

収益物件の選定・運用・出口は、いずれも地域市場への深い理解があってこそ精度が高まります。広島市内の細かなエリア需要、賃貸相場、過去の取引動向まで把握しているパートナーと組めるかどうかは、投資成否を左右する大きな分岐点です。

株式会社ASULANDは、広島の不動産売却・投資をサポートする地域密着型の会社として、お客様の投資目的やライフプランに寄り添った物件選びや売却・活用方針のご相談をサポートしています。広島市での収益物件投資について「一棟と区分のどちらが自分に合うか相談したい」「保有物件の出口戦略を整理したい」といったご要望があれば、まずはお気軽にお問い合わせください。

参考：No.3202 譲渡所得の計算のしかた｜国税庁