40代を迎え、老後資金や将来の資産形成を考えて不動産投資に関心を持つサラリーマンの方が増えています。一方で、「地方都市でどの物件を選べば失敗しないのか」と迷い、なかなか一歩を踏み出せない方も少なくありません。

結論からお伝えすると、広島市でリスクを抑えながら資産形成を進めるには、エリア・物件種別・資金計画・出口までを一貫した基準で選ぶことが欠かせません。広島市は再開発によって都心部の魅力が高まっている反面、区ごとに人口や世帯数の動きが大きく異なるためです。実際に2025年の国勢調査では、市全体の人口が減少するなかで中区は人口が増え、安佐北区や安芸区は6％台の減少となりました。

本記事では、広島の不動産売却・投資をサポートする株式会社ASULANDが、広島市の不動産市場の特徴、サラリーマンが優先して確認すべき収益物件の条件と資金計画、運用上のリスク対策、そして将来の売却を見据えた考え方までを順に解説します。

広島市がサラリーマンの資産形成において魅力的な理由

広島市は、中四国最大の都市規模と、大都市圏とは異なる利回り水準を持つ市場です。官公庁や企業の支店が集まる中枢都市でありながら、投資家が期待する利回りは東京や大阪より高い水準にあります。ただし、市全体の数字だけでは判断できない点もあるため、人口・世帯の動きと利回りの両面から整理します。

約117万人の都市規模と再開発、エリアごとに異なる人口・世帯動向

広島市は1980年に政令指定都市へ移行し、2025年の国勢調査では1,171,915人の人口を有しています。2020年からの5年間で市全体の人口は2.4％減少した一方、世帯数は1.6％増えました。単身世帯や少人数世帯の増加がうかがえる数字で、賃貸住宅の需要を考えるうえで見逃せないポイントです。

区ごとの動きには、はっきりとした差があります。

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都心部では再開発も続いています。2024年2月にサッカースタジアム「エディオンピースウイング広島」が開業し、2025年3月には広島駅の新しい駅ビル「minamoa」がオープンしました。同年8月には路面電車が駅ビルへ直接乗り入れる駅前大橋ルートも開業しています。

とはいえ、再開発がそのまま賃料や物件価格の上昇につながるとは限りません。再開発の話題だけで判断せず、周辺の人口・世帯数・賃料相場・成約価格を確認することが大切です。

出典：令和7年国勢調査結果（人口等基本集計）｜広島市

他都市と比較した利回り水準と物件取得のしやすさ

日本不動産研究所の「第54回 不動産投資家調査（2026年4月現在）」では、賃貸住宅一棟の期待利回りについて次の結果が示されています。

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広島は、調査対象の主要都市のなかでも期待利回りが高い水準にあります。ただし、これは投資家へのアンケートに基づく期待値であり、個別物件の実際の利回りや成約価格を示すものではありません。同調査では、今後の不動産投資市場のリスク要因として金利の上昇を挙げた回答が最も多く、利回りと借入コストをあわせて見る視点も欠かせません。

大都市圏とは価格帯や期待利回りの水準が異なるため、広島市ならではの相場感を持って物件を比較することが重要です。

出典：第54回 不動産投資家調査（2026年4月現在）｜一般財団法人日本不動産研究所

✓ポイント：広島市は人口が緩やかに減る一方で世帯数は増えており、中区や安佐南区のように世帯が伸びるエリアと、人口・世帯ともに減るエリアに分かれています。期待利回りは東京・大阪より高い水準ですが、金利上昇の影響も受けるため、区ごとのデータと借入条件を組み合わせて判断することが資産形成の出発点になります。

サラリーマンが優先して選ぶべき収益物件の条件

本業を持つサラリーマンが優先すべきなのは、手間が少なく、貸し続けやすく、売却時にも買い手を見つけやすい物件です。運用に割ける時間が限られる以上、物件選びと資金計画の段階でリスクを減らしておく必要があります。ここでは、エリア・物件種別・築年数・収支の4点から条件を整理します。

賃貸需要を見込みやすい広島市内のエリアと交通利便性

賃貸需要を左右する大きな要素が交通利便性です。広島市ではJRに加え、路面電車（広島電鉄）やアストラムラインが日常の移動手段として使われているため、駅だけでなく電停からの距離も判断材料になります。

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ただし、人気エリアであっても空室が出ないわけではありません。賃料設定や築年数、間取り、周辺の新築供給によって入居状況は変わります。また、安佐南区や安佐北区の一部には傾斜地が多く、2014年8月には大規模な土砂災害も発生しました。購入前には、広島市が公表しているハザードマップで土砂災害警戒区域や浸水想定区域に入っていないかを確認しておく必要があります。

本業と両立しやすい物件種別と無理のない資金計画

サラリーマンの最初の物件としては、管理の手間が少ない区分マンションや、小規模な一棟アパートが候補になります。物件種別ごとの違いは次のとおりです。

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融資については、安定した給与収入は審査で確認される要素の一つです。ただし、融資条件は年収や勤務先、勤続年数、既存の借入、自己資金、物件の収益性や担保評価、金融機関の方針によって異なります。必要な自己資金や登記費用・仲介手数料などの諸費用も、物件や金融機関ごとに変わります。家賃収入から返済と経費を差し引いても手元に資金が残る借入額に抑えることが、本業と両立できる運用につながります。

長期運用と売却を見据えた築年数・利回りのバランス

表面利回りの高さだけで物件を選ぶのは避けたほうがよいでしょう。築古物件は利回りが高く見える反面、修繕費がかさみやすく、次の買主が融資を受けにくい場合もあるからです。

税務上の減価償却を考える際に重要なのが、建物の法定耐用年数です。住宅用の建物は、構造によって次のように定められています。

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金融機関によっては、構造や築年数、残存耐用年数を融資期間の判断材料とする場合もあります。とはいえ、融資期間が法定耐用年数だけで決まるわけではありません。

物件を比較するときは、管理費・固定資産税・修繕費などを差し引いた実質利回りで判断することが大切です。あわせて、10年後に売却する場合の築年数や、その時点で買主が融資を利用しやすいかまで想定しておくと、出口で困るリスクを減らせます。

出典：主な減価償却資産の耐用年数表｜国税庁

購入前に確認したい5つの収支チェック項目

物件の良し悪しと同じくらい重要なのが、ご自身の家計で無理なく持ち続けられるかどうかです。購入を決める前に、次の5項目を数字で試算しておくことをおすすめします。

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いずれも楽観的な数字ではなく、厳しめの前提で試算するのがポイントです。たとえば満室想定だけで収支を組むと、1室の退去で毎月の手残りがマイナスになるケースもあります。

✓ポイント：サラリーマンが優先すべき物件は、駅や電停に近く災害リスクの低いエリアにあり、手間と返済負担が本業を圧迫しない規模のものです。利回りは表面ではなく実質で比較し、金利上昇や空室、修繕といった厳しめのシナリオでも家計が回るかを購入前に確認しておくと、長期で安定した運用を目指しやすくなります。

広島市での不動産投資で避けるべきリスクと事前の対策

不動産投資で収益を大きく損なう原因は、主に「空室」と「想定外の出費」です。どちらも購入後に慌てて対処するより、事前に備えておくほうが損失を小さく抑えられます。

空室期間を最小限に抑える賃貸管理会社の選び方

本業で忙しいサラリーマンにとって、賃貸管理会社は運用の成果を左右するパートナーです。管理手数料は家賃の数％程度で設定されるケースがありますが、管理内容や戸数、地域、会社によって異なります。料金の安さだけで選ぶと、入居者募集や対応の質で差が出ることもあります。

管理会社を比較する際は、次の点を確認すると判断しやすくなります。

• 管理物件の入居率と、空室が埋まるまでの期間の実績
• 広島市内の仲介会社とのつながりと募集活動の範囲
• 入居者からの問い合わせやトラブルへの対応体制
• 収支報告の頻度と内容のわかりやすさ

なかでも、地域の賃貸相場や入居者層を把握しているかどうかは、適正な家賃設定と入居付けに直結します。

突発的な出費を防ぐ修繕計画と資金手当て

建物は年数とともに必ず劣化します。給湯器やエアコンなどの設備、外壁塗装や屋上防水などは一定の周期で更新が必要になり、一棟物件では数百万円単位の支出になることもあります。

こうした出費に備えるには、購入時点で長期の修繕計画を立て、家賃収入の一部を修繕費として積み立てておくことが有効です。区分マンションの場合は、管理組合の修繕積立金が不足していないか、将来の値上げ予定がないかを重要事項調査報告書で確認しておく必要があります。豪雨や台風への備えとして、火災保険の水災補償や地震保険の加入状況を見直すことも欠かせません。

✓ポイント：空室対策は管理会社選びの段階で、修繕対策は購入前の計画段階で、その多くが決まります。地域事情に詳しい管理会社を選び、修繕費を毎月の収支に組み込んでおけば、突発的な出費で本業の家計を圧迫するリスクを抑えられます。

不動産オーナーが知っておくべき資産組み換えと売却のタイミング

収益物件は購入時点から売却までを一つの計画として考えることが大切です。適切な時期に売却し、条件の良い物件へ組み換えることで、資産価値の維持・向上を目指せます。

保有物件の価値を最大化する売却時期の判断基準

売却時期を考えるうえでまず押さえておきたいのが税金です。不動産の売却益（譲渡所得）にかかる税率は、所有期間によって大きく変わります。

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このほか、いわゆる「デッドクロス」が近づいたときも検討の目安になります。デッドクロスとは、減価償却費が減る一方で、必要経費にならないローン元金の返済負担が続き、税務上の利益に比べて実際の手残りが少なくなる状態です。大規模修繕の前や、周辺の市場価格が上がっている時期もあわせて検討するとよいでしょう。税負担・修繕負担・市場価格の3つを並べて比較することが、売却時期を見極める基本です。

地場に強い不動産会社を活用した出口戦略の立て方

収益物件の売却では、地域の市場をよく知る不動産会社への相談が役立ちます。広島市の収益物件の取引事例や投資家のニーズを把握した会社であれば、売出価格や販売方法を検討する際の情報を得やすくなります。

出口戦略としては、築古物件を売却して築浅物件へ買い換える、郊外の物件を手放して中心部の物件に集約するといった組み換えが考えられます。売却と次の購入の両方を相談できる会社であれば、資産全体を見渡した計画を立てやすくなるでしょう。

✓ポイント：売却は所有期間による税率の違いを踏まえ、デッドクロスや修繕の時期、市場価格の動きと照らし合わせて判断することが大切です。広島市の取引事情に詳しい不動産会社に相談し、売却と次の購入をセットで計画することで、資産価値の維持・向上を目指しやすくなります。

まとめ：広島市の優良物件を見極めて着実な資産形成を進めよう

広島市は約117万人の都市規模を持ち、東京や大阪より高い期待利回りが示されている市場です。一方で、市全体の人口は減少しており、区ごとに人口・世帯数の動きが大きく異なるため、サラリーマンがリスクを抑えて運用するには明確な基準が欠かせません。

本記事のポイントを振り返ると、世帯数の動きや交通利便性、災害リスクを踏まえてエリアを選ぶこと、本業と両立できる物件種別と借入額に抑えること、金利上昇や空室を想定した厳しめの収支で購入を判断することが挙げられます。さらに、地域に詳しい管理会社と修繕計画で運用リスクを抑え、所有期間や市場動向を踏まえて売却・組み換えを考える視点も重要です。

株式会社ASULANDでは、広島市を中心に不動産の売却・投資のご相談を承っています。収益物件の購入を検討している方はもちろん、保有物件の売却時期や資産の組み換えに迷っている方も、お気軽にご相談ください。