広島市で不動産投資を検討している方にとって、築古アパート投資は非常に魅力的な選択肢の一つです。新築物件と比較して初期費用を抑えられ、高い利回りが期待できる一方で、独特のリスクも存在します。

株式会社ASULANDでは、これまで数多くの広島市における不動産投資をサポートしてきた経験から、築古アパート投資の実情をお伝えします。

注意：2025年は金利正常化が進んでおり、今後の金利上昇リスクについても考慮した投資判断が重要となります。

築古アパート投資が注目される理由

近年、不動産投資市場において築古アパート投資への関心が高まっています。その背景には、金融緩和政策による低金利環境や、FIRE（経済的自立と早期リタイア）ブームの影響があります。

築古アパート投資は、新築物件よりも初期投資額を抑えながら高い利回りを狙えるという特徴から、投資初心者から経験豊富な投資家まで幅広い層に選ばれています。また、築古物件は過去の運用実績を確認できるため、新築物件と比較してリスクの予測がしやすく、計画的な投資戦略を立てやすいという利点もあります。

✓ ポイント：築古アパート投資は初期費用を抑えつつ高利回りを狙える投資手法として注目を集めています。過去の実績データが豊富で、リスク予測がしやすい点も大きな魅力です。

利回りの基本知識と広島市の相場

不動産投資を成功させるためには、利回りの正しい理解が不可欠です。

表面利回り（グロス利回り） 計算式：年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

実質利回り（ネット利回り） 計算式：（年間家賃収入 － 年間諸経費） ÷ （物件購入価格 ＋ 購入時諸経費） × 100

実質利回りは、購入時の諸経費や運用中の管理費、修繕費などを考慮した、より現実的な収益率を表します。投資判断には実質利回りを重視することが重要です。

広島市の築古アパート利回り相場

広島市の家賃相場

広島市の賃貸市場環境

広島県全体では転出超過が続いており、2024年は国内移動のみで1万711人の転出超過となりました。ただし、国外からの転入約9,800人を含めた実質的な社会減は2,352人です。広島市内では地域差があり、中区や南区の一部では転入超過を維持している状況で、これらのエリアでは賃貸需要が堅調です。

✓ ポイント：広島市では立地により利回りに差があり、中区は安定性重視、郊外は利回り重視の傾向があります。都心部での需要は堅調ですが、郊外では慎重な分析が必要です。

築古アパート投資のメリットとリスク

主要な5つのメリット

1. 初期費用の大幅削減 新築物件に比べて購入価格が安価で、自己資金が限られている投資家でも参入が可能です。

2. 高利回りの実現 新築アパートの4～5％に対し、築古アパートでは5～10％の利回りが期待できます。

3. 過去実績の検証可能性 過去の入居状況や家賃推移を確認でき、「需要がない」というリスクを回避しやすくなります。

4. 節税効果の最大化 築古物件は減価償却期間が短く、年間の減価償却費を多く計上できるため、所得税や住民税の節税効果が大きくなります。

5. 投資効果のコントロール性 一棟アパートの場合、建物全体の経営判断を自分で行えるため、投資効果を主体的にコントロールできます。

注意すべき5つのリスク

1. 経年劣化による資産価値下落 金融機関の担保評価が低くなるため、融資金利の上昇や融資期間の短縮リスクがあります。

2. 高額な維持費・修繕費 水道管・ガス管などのライフライン設備、外壁塗装・屋根修繕で高額な費用が発生する可能性があります。

3. 空室リスクの増大 建物の古さから新規入居者の確保が困難になるケースがあり、実質利回りが大幅に悪化する可能性があります。

4. 耐震性への懸念 1981年5月31日以前に建築された「旧耐震基準」の物件は、現行基準を満たしていない可能性があります。

5. 入居者トラブルの発生 家賃滞納、騒音トラブル、設備不具合によるクレームが発生しやすい傾向があります。

✓ ポイント：築古アパート投資は高利回りと節税効果が魅力ですが、修繕費や空室リスクなど特有の課題があります。メリット・リスクを総合的に評価し、適切な対策を講じることで安定した収益を得ることができます。

2025年の金融情勢と対策

2025年は「金利正常化」が進んでおり、従来の低金利環境から転換期を迎えています。

金融政策転換の影響

日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、2025年1月には政策金利を0.5％まで引き上げました。この政策変更により、2025年4月以降、多くの金融機関で住宅ローンの変動金利が0.2～0.3ポイント程度引き上げられています。

住宅ローンの金利上昇は、不動産投資ローンにも連動する傾向があります。
以下の影響が予想されます：
- 新規借入時の金利上昇：投資用ローン金利の引き上げが開始
- 審査の厳格化：金融機関の融資姿勢が慎重化
- 投資家の選別：賃貸事業を事業として行う能力が重視される傾向

簡易キャッシュフロー試算例

築古アパート投資の具体的な収益性を理解するため、以下の条件で簡易試算を行います：

【試算条件】 - 購入価格：3,000万円、表面利回り：8% - 融資条件：金利1.8%、期間25年、自己資金500万円

金利上昇シナリオの影響

現在の金利1.8％が2.3％に上昇した場合：

金利0.5％上昇により、年間手残り収益が約16％減少することが分かります。

対策

固定金利の活用 返済額を確定させ、金利上昇リスクを回避できます。

繰り上げ返済の活用 金利上昇による利息負担増加を抑制するため、ローン残高の削減が有効です。

✓ ポイント：2025年は金利正常化が進行中であり、従来の低金利前提の投資戦略の見直しが必要です。金利上昇リスクを踏まえた融資計画と、固定・変動金利の戦略的選択が投資成功の鍵となります。

成功のための実践ポイント

物件調査と資金計画

徹底した建物診断 購入前に構造、設備、ライフラインの状況を専門家（一級建築士など）にリスク判定を依頼しましょう。特に1981年5月31日以前の旧耐震基準物件は要注意です。

適切な自己資金の準備 物件価格の10～30％程度の自己資金を余裕を持って準備し、突発的な修繕費に対応できる体制を整えることが重要です。

広島市での効果的な空室対策

立地重視の物件選定 広島市では中区・南区が転入超過を維持している一方、郊外では人口減少が進んでいます。駅からの距離（徒歩10分以内が理想）と生活利便施設の充実度を重視しましょう。

競争力のある家賃設定 広島市中区中心部の相場（ワンルーム6.0万円～、1LDK 10.0～12.5万円）、南区の相場（1LDK 6.0万円程度～）を参考に、周辺物件との差別化を図りつつ適正な家賃設定を行います。

融資戦略

融資特約の必須設定 万が一ローン審査が通らなかった場合に契約を白紙に戻せるよう、売買契約書に「融資特約」の条項を必ず入れることが重要です。

向いている投資家の特徴

築古アパート投資は、年収1,200万円以上の高所得者、金融資産3,000万円以上の資産保有者、時間効率を重視する投資家に特に適した投資手法です。

✓ ポイント：成功のためには物件調査、空室対策、融資戦略の3つの要素を総合的に検討することが重要です。特に現在の金利上昇環境下では、従来以上にリスク管理を重視した投資戦略が求められます。

まとめ

広島市における築古アパート投資は、適切な知識と戦略があれば魅力的な投資機会となります。初期費用の抑制と高利回りの実現という大きなメリットがある一方で、経年劣化や空室リスクなどの課題も存在します。

市場環境の正確な把握 広島市の賃貸市場では、中区・南区を中心とした都心部で需要が堅調である一方、郊外エリアでは人口減少の影響を受けています。レインズマーケットインフォメーションや国土交通省の住宅・土地統計調査などの一次情報源を活用し、エリア別の需給バランスを慎重に分析することが重要です。
金利上昇環境への対応 2025年は金利正常化が進行中であり、従来の低金利前提の投資戦略から転換期を迎えています。政策金利0.5％環境下では、固定金利の活用や繰り上げ返済戦略など、金利上昇リスクを考慮した融資計画が不可欠です。

リスク管理の徹底 築古物件特有の修繕費リスクや空室リスクに対して、物件価格の10～30％程度の自己資金確保と専門家による建物診断、信頼できる管理会社との連携が成功の鍵となります。

広島市で築古アパート投資を検討されている方は、地域の市場動向や物件の詳細について、不動産投資の専門家にご相談いただくことをお勧めします。株式会社ASULANDでは、豊富な経験と専門知識を活かし、お客様の投資目標実現をサポートいたします。

重要な注意点として、本記事の内容は一般的な情報に基づいており、具体的な投資判断の際には、必ず専門家への相談と詳細な市場調査を行ってください。特に現在の金利上昇環境下では、従来とは異なるリスク要因も考慮する必要があります。

出典・参考資料 1. 山根木材「広島市中区の住みやすさ調査」（2025年）、各種不動産情報サイト 2. 総務省「2024年人口移動報告」、広島県「転出超過１万人ってホント？広島県の人口移動」