不動産などの減価償却資産は、使用開始してすぐに消費するものではなく、長期間かけて損耗し価値が下がるものです。使用可能な期間を耐用年数と定めて、税法上の処理を行います。購入費用を何年にもわたって計上するため節税メリットがあります。

当記事は、耐用年数や減価償却の概要、減価償却の計算方法、不動産の法定耐用年数や減価償却による節税メリットなどについて解説する記事です。記事を読むことで、減価償却による節税メリットを正しく享受できるようになるでしょう。

耐用年数とは

耐用年数とは、対象資産を使用し続けられる期間のことを表します。減価償却資産と呼ばれる資産は、使えば使うほど物理的に損耗していくため、経済的な面で見ても価値が落ちていってしまいます。そして最終的には、本来の使い道で使うのが難しくなっていくでしょう。

こうした資産に関して、使い始めた日から、本来の用途で使えなくなるまでの期間を耐用年数としています。

ただし、法定耐用年数はあくまで減価償却等の指標となりますので、維持管理が正しくなされている建物に関しては、木造でも50年良い状態を保つ事が可能です。

そもそも減価償却とは

減価償却とは、「資産は月日が経つにつれて価値が下がっていく」という考え方のもとに、決められた年数に従って固定資産の費用を分け、経費にしていくルールのことです。

パソコンや車のようなものは、長く使い続けたり月日が経ったりすることで少しずつ価値が下がります。こうした「減価償却資産」は、使い始めた日から法定耐用年数に従って減価償却処理を行う必要があるのです。

たとえばパソコンを買ったとき、購入する上でかかったお金は買った年にすべて経費として計上せず、複数年に分けて徐々に計上していく形となります。

減価償却の計算方法

減価償却の計算方法は、「定額法」と「定率法」の2つに分けられます。定額法とは、毎年一定額を減価償却するものです。定率法は、毎年の残額に対し一定率をかけた金額を減価償却する形で行います。定額法では、以下の計算式で算出可能です。

減価償却費＝取得価額×定額法における償却率

定率法は、以下の計算式で算出しましょう。

減価償却費＝未償却残高×定率法における償却率

不動産の法定耐用年数

法定耐用年数とは、それぞれの不動産が持つ価値を平等に算出する目的で国が決めた耐用年数のことです。建物の評価は、法定耐用年数をもとに決定するのが通例です。

建物の法定耐用年数

建物の法定耐用年数は、不動産の構造や使い道、種類などによって一律で決定されています。建物の法定耐用年数の例を以下で紹介します。

・木造アパート：22年

・鉄骨アパート・マンション：19年～34年　※骨格材の厚みにより異なる

・RC造アパート・マンション：47年

建物付属設備の法定耐用年数

建物だけでなく、建物に付属している設備に関しても法定耐用年数が設けられています。建物本体とは別に計上して償却することで、短期間で多くの減価償却としての経費を計上できるようになります。例として、以下の建物付属設備の法定耐用年数を見てみましょう。

・ガス：15年

・個別冷暖房機器：6年

・給排水：15年

・照明設備：15年

不動産の減価償却は節税メリットだけではない事に注意

減価償却をした場合、経費として認められて節税効果があるというのはご存知の方も多いと思いますが、売却の際には減価償却が進んだ事によるデメリットを受ける事になるので注意が必要です。

賃貸収入を得るとき

マンションやアパートを経営して得た収入は不動産所得となるため、確定申告を行う必要があります。本業のサラリーマン収入などと合算される為、不動産所得が赤字の場合は、サラリーマンで支払い過ぎた給料が返ってくる場合があります。逆に不動産所得が黒字の場合は、サラリーマンの給料に加えて税金を支払う必要が発生します。不動産所得が赤字というのは聞こえが悪いですが、減価償却のおかげで実際のお金の流れは黒字だが、会計上は赤字という状態が発生することがあります。

ただ、不動産所得が赤字になるのが良いのかと言われると、必ずしも良いわけではありません。銀行へ確定申告書や決算書を提出した際に、黒字と赤字では黒字の方が評価は高いです。当然、銀行員の方は、減価償却分は収入とみなして内容を読み解きますので、説明せずともキャッシュフロー的には黒字なのは理解されます。しかしながら、パッと見の印象も大事です。1棟だけでなく、長期的に複数棟保有に拡大を目指している方は銀行員の好む申告内容を目指しましょう。

不動産投資は「節税」という言葉一つで進めるのは得策ではありません。あくまで本来は不動産収入で支払う税金の額を減らしているだけという認識で進めていくべきでしょう。

不動産を売却するとき

不動産を売却して利益が出た場合、先ほどの不動産所得とは別に「譲渡所得税」を支払う必要があります。こちらの譲渡所得税に関しては、本業の収入とは合算されず分離課税という形で別で計算し、支払う税金です。

その際に注意すべきポイントとして、不動産に限らず車などの減価償却資産においてもそうですが、残債と同じ金額で売っても利益が出てしまう可能性があります。なぜそうなってしまうかというと、多くの方が不動産投資をする際には、キャッシュフローを出す為に、出来るだけ借入年数を長く組む事になります。

そうした場合、残債より減価償却をした後の簿価の方が安くなるケースが多いです。簿価というのは減価償却後の会計上の建物の価値を示す言葉です。不動産投資をする際には、「減価償却により節税になる」としか言わない不動産業者ではなく、出口戦略にも応じてもらえる不動産会社に相談しましょう。

まとめ

不動産経営や不動産売却の際に、減価償却は大きく関わってきます。不動産業者は税金に詳しい業者を選定しましょう。ただ、専門分野となりますので、正確な税務計算は税理士に依頼することとなります。信頼できる税理士も提携していますので、税理士と関わりを持ったことがない方も安心してご相談ください。

広島の株式会社ASULANDは、不動産売却・投資をサポートする不動産会社です。不動産会社で実際に投資物件を開発していた弊社代表の伊茂治がご説明を行うため、不動産に関することであればなんでも安心してご相談ください。