不動産投資に取り組む方にとって、「月50万円」という収入の目安は、専業化や経済的自由を思い描くうえで一つの大きな節目になります。ただし、ここで言う金額には注意が必要です。本記事ではまず月50万円の「家賃収入」を目安に置き、そのうえで、そこから経費や返済を差し引いた実際のキャッシュフロー（手残り）を確認していく、という順番で考えていきます。

鍵を握るのは、物件価格と賃貸需要のバランスです。都心部では物件価格が高騰して利回りが下がり、目安の家賃収入に届かせるのは簡単ではありません。一方で、この二つの折り合いがつきやすい街として、広島市は利回りを重視する投資家にとって検討する価値のあるエリアになります。首都圏や関西圏に比べて取得価格を抑えやすく、中枢都市ならではの需要も見込めるからです。

この記事では、広島の不動産売却・投資をサポートする株式会社ASULANDが、これから規模拡大を狙う投資家やすでに物件を保有するオーナーの皆さんに向けて、広島市で利回りを狙う理由から、具体的な購入術、そして出口戦略までを順に整理します。読み終えるころには、「月50万円」という目標を逆算で考える視点が身についているはずです。

月50万円の家賃収入を「利回り」から逆算して考える

「月50万円の家賃収入」を目指すうえで、まず押さえたいのが利回りの考え方です。家賃収入を効率よく得るには、物件の取得費を抑えつつ高い賃料を得る——つまり利回りをどれだけ高く保てるかがカギを握ります。なお、家賃収入と、そこから経費・返済・税金を引いた後のキャッシュフロー（手残り）は別物である点は、最初に押さえておきたいところです。

首都圏や関西圏の物件は、価格が高い分だけ表面利回りが低く出やすく、目標額に届かせるには多額の自己資金や長い時間が必要になりがちです。一方、地方中枢都市のなかでも広島市は、取得価格を抑えながら一定の需要も見込めるため、利回り重視の戦略と相性が良いエリアと言えます。

ここで、目標を逆算で整理してみます。仮に年間600万円（月50万円）の家賃収入を得るとして、表面利回り別に必要な物件規模を並べると、おおよそ次のようになります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

この表は満室を想定した年間家賃収入を単純計算したもので、実際の手残りではありません。購入時の諸費用や空室損、管理費・修繕費、固定資産税・都市計画税、ローン返済を考慮すると、必要な物件規模や自己資金はさらに変わってきます。予定どおりの賃料収入が保証されるわけでもありません。実際に手元へ残るキャッシュフローは、これらを差し引いた後の金額になり、表の数字よりかなり小さくなるのが通常です。

✓ポイント：月50万円の家賃収入は、一棟で一気に狙うよりも、利回りの高い物件を積み上げたり、自己資金の入れ方を工夫したりして設計するのが現実的です。「表面利回り」や家賃収入の額面ではなく、経費を引いた後の「実質的な手残り」で組み立てる視点こそが、目標到達への土台になります。

出典：不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則｜不動産公正取引協議会連合会

なぜ広島市なのか？利回りと安定稼働の好バランス

広島市が利回り投資の舞台として注目されるのは、「価格の手ごろさ」と「需要の見込みやすさ」を両立しやすいからです。物件単体の数字だけでなく、街全体の動きまで含めて見ると、その背景がはっきりしてきます。理由を三つの角度から見ていきます。

物件価格の優位性と高い表面利回り

東京や大阪と比べると、広島市の物件価格は落ち着いた水準にあります。投資用物件のポータルサイトや地元の売却情報を見ると、築古・郊外・再生前提といった条件の物件で、表面利回り10%台の案件が出ることもあります。ただし、こうした高利回り物件は、空室・修繕・流動性などのリスクを抱えている場合も少なくありません。利回りの数字に飛びつくのは禁物で、空室率や修繕費を織り込んだ実質利回りで採算を確かめる作業が欠かせません。

中枢都市としての賃貸需要

広島市は中国・四国地方の経済拠点で、企業の支店や事業所が集まる「支店経済」の色合いが濃い街です。転勤族や単身者、学生、ファミリー層まで、幅広い層の住まいニーズが存在します。ただし、市全体では人口減少の局面に入っているのも事実です。だからこそ、市の総人口の増減と、駅近・生活利便性の高いエリア単位の需要は、切り分けて捉える必要があります。

再開発によるエリア価値の底上げ

広島駅周辺では、新駅ビル「ミナモア」が2025年3月に開業し、路面電車の駅前大橋ルートも2025年8月に開業しました。中心市街地でも再開発が進行中です。こうした街の利便性向上は、周辺エリアの不動産価値や賃貸需要を下支えする方向に働きます。再開発の効果が及ぶ範囲を見極められれば、インカムとキャピタルの両面で追い風を取り込みやすくなります。

✓ポイント：広島市の強みは、「価格の手ごろさ」「一定の需要」「再開発による底上げ」という三つが重なっている点にあります。ただし、その恩恵にはエリアや物件によって濃淡があるため、市全体の平均ではなく、狙うエリアの実情で判断することが大切です。

出典：広島新駅ビル「ミナモア」が2025年3月24日（月）グランドオープン！｜西日本旅客鉄道

広島市場に特化した購入術と物件選び

ここからは、利回りを意識した具体的な物件選びに踏み込みます。広島市で手元のキャッシュフローを厚くするには、「物件タイプ」「エリア」「バリューアップと融資」という三つの観点を組み合わせるのが近道です。

利回りを引き上げるターゲット物件

初期投資を抑えつつ利回りを確保したいなら、中古の木造アパートや、近年需要が高まっている中古戸建て賃貸が候補になります。区分マンションより一棟や戸建てのほうが利回りは出やすい一方、修繕や管理の手間は増えます。手間とリターンのバランスを見ながら選ぶのが現実的です。

エリアごとの特性を活かす投資戦略

中区などの中心部は取得価格が高くなりやすい一方、流動性や資産性を重視した投資に向くケースがあります。これに対して、安佐南区・安芸区、西区・南区の一部など、駅やバス路線、商業施設、大学、勤務先へのアクセスが確保できる住宅地では、家賃収入（インカムゲイン）を積み上げる戦略に検討の余地があります。ただし同じ区でも、中心部に近い高価格帯のエリアもあれば、駅距離や周辺施設によって需要が変わる場所もあるため、区単位ではなく立地ごとに見ていくのが現実的です。大まかな傾向を下の表に整理しました。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

バリューアップと融資戦略

割安な築古物件を取得し、費用対効果の高いリフォームで実質利回りを引き上げるのも有効な一手です。あわせて、広島の地域事情に明るい地元金融機関（地銀・信用金庫）への相談も選択肢になります。地元の金融機関はエリア事情を踏まえた融資相談がしやすい場合があります。ただし、融資の可否や条件は、借入希望者の属性、自己資金、物件の担保評価、事業計画、そして金融機関ごとの審査方針によって変わる点には留意が必要です。

✓ポイント：購入術の核は、「利回りの出やすい物件タイプ」を「インカム向きのエリア」で取得し、「リフォームと融資」で収益性を底上げするという組み合わせにあります。一つひとつの判断を地元の相場観と照らし合わせることで、無理のない収益設計に近づけます。

出典：推計人口｜広島市

出口戦略（売却）を見据えた高利回り物件の運用法

高利回り物件で見落としやすいのが、出口（売却）の視点です。どれだけ利回りが高くても、最後に売れなければ投資全体の成果は確定しません。買う前から「売るとき」を意識しておくことが、利回り戦略を完成させる最後のピースになります。

「高利回り＝売れない」リスクを避ける

利回りが極端に高い物件は、立地や築年数、再建築の可否などに弱点を抱えているケースがあります。そこで重要になるのが流動性（売りやすさ）です。次の買い手がつきやすい立地か、融資が付きやすい構造・築年数か——こうした条件を取得の段階で確認しておくと、出口で行き詰まりにくくなります。

資産の組み換え（買替）という選択肢

すでに物件を保有しているオーナーの場合、低利回りの物件や手のかかる物件を売却し、広島市の高利回り物件へ組み換えるという発想も有効です。保有資産全体の利回りを引き上げる狙いがありますが、損得は「手残り」で判断することが前提になります。手残りは、売却代金からローン残債や仲介手数料などの諸費用、譲渡所得にかかる税額を差し引いた金額です。ここで注意したいのは、手残りの計算と税金の計算は別だという点です。譲渡所得税は「収入金額−取得費−譲渡費用−特別控除」をもとに計算され、ローン残債そのものを差し引いて求めるわけではありません。

売り時を逃さないための市場把握

売却のタイミングを計るうえでは、減価償却期間の終了や、周辺環境の変化が手がかりになります。減価償却が終わると、課税所得や税引後のキャッシュフローが変化する場合があるため、具体的な売却時期は税理士に確認しながら検討するのが安心です。たとえば新駅の開業や商業施設の誘致といった動きは、エリアの評価が変わる節目になります。広島市のように再開発が続く街では、こうしたチャンスが複数回訪れる可能性があります。

✓ポイント：高利回り物件こそ、「買うとき」と同じ熱量で「売るとき」を設計しておく必要があります。流動性を担保できる物件を選び、税や残債を含めた手残りで判断し、市場の節目を逃さない——この三点が、利回り戦略を絵に描いた餅で終わらせないための条件になります。

出典：No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）｜国税庁

利回り重視の戦略で、広島市での収益基盤を考える

ここまで、広島市で利回りを軸に収益物件と向き合う考え方を整理してきました。最後に要点を振り返ります。

広島市は、取得価格の手ごろさと中枢都市としての需要、そして再開発による底上げが重なり、利回り重視の投資と相性の良いエリアです。物件タイプとエリアを戦略的に選び、リフォームと融資で収益性を高め、出口まで見据えて運用する——この流れを丁寧に積み上げていけば、「月50万円の家賃収入」も現実味のある目標として近づいてきます。もちろん、家賃収入から手元に残る金額や、達成までのスピードは、自己資金や物件選び、運用のしかたによって変わってくるものです。

これから収益物件を購入したい方も、すでに保有している物件の売却・組み換えを考えている方も、まずは地元の市場に精通した専門家へ相談するところから始めてみてください。

広島の不動産売却・投資をサポートする株式会社ASULANDでは、広島市の市場特性を踏まえた物件のご提案や、保有物件の査定・組み換えのご相談を承っています。利回りと出口の両面から、無理のない収益基盤づくりの第一歩として活用していただければ幸いです。