不動産投資を長く続けていくには、安定した利回りと、出口（売却）まで見据えた資産価値の維持が欠かせません。「地方都市への投資はリスクが高いのでは」と身構える方も少なくないはずです。一方で今、広島市の不動産市場には、投資家が注目しておきたい動きが出ています。

結論から言うと、広島市では、取得価格を抑えて利回りを重視したい投資家にとって、中古マンションが有力な選択肢になります。相次ぐ大規模再開発による街の価値向上、中四国地方の中枢都市としての機能集積、そして新築価格の高騰による中古への需要シフトといった要因が、その背景にあります。

この記事では、広島の不動産売却・投資をサポートする株式会社ASULANDが、投資家やオーナーの皆さんに向けて、広島市で中古マンションを検討する際の考え方から、物件選びのポイント、出口戦略までを整理して解説します。読み終えるころには、広島市場と向き合うための土台が一通りそろっているはずです。

広島市で中古マンションが投資の選択肢になる理由

広島市で投資物件を探すとき、候補の一つとして検討したいのが中古マンションです。新築マンションや一棟アパートに目が向きがちですが、収益性と出口戦略を重視する場合、中古マンションが候補になりやすい選択肢だと言えます。

中古マンションが検討されやすい理由は、大きく三つあります。

• 新築価格の高騰によって、割安感のある中古マンションへ買い手・借り手の需要が移っている
• 取得価格を抑えやすく、物件によっては表面利回りが高めに出るケースもある
• 初期費用を抑えながら、リノベーションで価値を上乗せ（バリューアップ）しやすい

たとえば同じ立地・同じ広さでも、新築と築20年前後の中古とでは取得価格に差が生まれます。ただし、表面利回りの高さだけで判断するのは禁物です。東京23区などの大都市中心部と比べて利回りが高く見えても、空室率・修繕費・管理費を差し引いた実質利回りで採算が合うかどうかの見極めが欠かせません。

✓ポイント：中古マンションが候補になりやすいのは、「割安に取得して、手を加えて、相場に合わせて運用・売却する」という一連の流れを組み立てやすい点にあります。新築のブランド力とは異なる、取得価格と運用の自由度という強みに着目するのが入り口です。

出典：市況動向データ｜西日本不動産流通機構

なぜ広島市の中古市場なのか？データと再開発が示す将来性

広島市の中古マンションが「これから」も注目される理由は、街そのものの価値が再開発で底上げされている点にあります。物件単体の良し悪しだけでなく、エリア全体が伸びる局面では保有中の値下がりリスクが抑えられ、出口でも有利に働くことがあります。根拠を三つの角度から見ていきましょう。

大規模再開発によるインフラ整備と地価の底堅さ

広島市は「広島駅周辺」と「紙屋町・八丁堀」を二つの核とする楕円形の都心づくりを進めています。主な動きは下表のとおりで、いずれも街の回遊性と集客力を引き上げる内容です。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

街が便利になって人の流れが太くなれば、その周辺の賃貸需要や資産価値も連動して支えられる可能性があります。

中枢都市としての機能集積と賃貸需要

広島市全体では、すでに人口減少の局面に入っている点は押さえておく必要があります。一方で、中四国地方の中枢都市として企業・行政・商業機能が集積しており、転勤族や単身赴任者の動きも一定数見られます。都心部や駅周辺など、駅近・生活利便性・適正賃料・管理状態がそろったエリアであれば、賃貸需要を取り込みやすい可能性があります。市全体の人口動向と、エリア単位の需要は切り分けて考えるのが現実的です。

新築と中古の価格ギャップ

新築マンションの価格は、一般層の手が届きにくい水準まで上昇しました。その反動として、築浅から築古まで中古市場全体の流動性が高まり、買い手にも借り手にも選ばれやすくなっています。広島駅の駅勢圏にあたる東区・南区などでは価格が底堅いエリアもみられますが、具体的な水準を判断する際は、国土交通省の不動産価格指数や広島市の地価動向など、対象期間とエリアが明確なデータで確認することをおすすめします。

✓ポイント：再開発は一度きりではなく、2029年ごろまで段階的に続く長期の取り組みです。街の利便性が高まる局面では、その周辺エリアの資産価値や賃貸需要が下支えされる可能性があります。ただし効果はエリアや物件によって差が出るため、再開発の恩恵が及ぶ範囲を見極める視点が欠かせません。

出典：広島駅ビル｜西日本旅客鉄道（JR西日本）

押さえておきたい3つのポイント：エリアと物件条件の考え方

ここからは実践編です。広島市で中古マンション投資に取り組むなら、「エリア」「間取り・築年数」「リノベーション」という三つのポイントを押さえておくと判断がぶれにくくなります。

ポイント1：需要が見込めるエリアを選ぶ

広島市内でまず検討したいのは、中区・南区、そして西区の一部です。路面電車（広電）やアストラムライン沿線、平地で生活利便性の高いエリアは賃貸需要が見込みやすく、売却時にも買い手がつきやすい傾向があります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

ポイント2：ターゲットに合わせた間取りと築年数を見極める

転勤族や単身赴任者を取り込むなら、1LDK〜コンパクトな2LDKが扱いやすい間取りになります。築年数は20〜30年あたりが価格面で検討しやすい一方、年数だけで判断するのは避けたいところです。長期修繕計画の有無、修繕積立金の水準、大規模修繕の履歴、耐震性、管理組合の運営状況といった点を必ず確認したうえで、価格と需要の釣り合いを見ていきます。

ポイント3：費用対効果の高いリノベーションで差別化する

空室対策として設備をすべて入れ替える必要はありません。クロスや床材といった、入居者の第一印象を大きく左右する部分に絞って手を入れるほうが、投じたコストを家賃や入居率で回収しやすくなります。過度な設備投資はかえって利回りを圧迫するため、ほどほどの見極めが肝心です。

✓ポイント：物件選びの軸は、「需要の見込めるエリアで、貸しやすい間取りを、適正なコストで整える」という一貫性にあります。エリア・間取り・リノベの三つがかみ合えば、入居率や売却時の評価を高められる可能性があります。

出典：長期修繕計画作成ガイドライン｜国土交通省

出口戦略（売却）を見据えた物件運用と売り時

不動産投資のゴールは、家賃収入の積み上げだけでは決まりません。最終的にどう売却して手元にいくら残すか、その出口設計まで含めて初めて成果が見えてきます。購入の時点から売り時を意識しておくことが、長期で見た結果を大きく左右するのです。

インカムとキャピタルの両にらみで考える

毎月の家賃収入（インカムゲイン）を得つつ、売却時の評価（キャピタルゲイン）も視野に入れる二段構えで収支を組み立てます。ただし、売却益を見込む場合でも、譲渡所得税・仲介手数料・ローン残債・修繕費などを差し引いた「手残り」で判断することが大切です。表面的な売却価格ではなく、最終的に手元へ残る金額で出口を設計します。

売り時のサインを見逃さない

売却の好機は、相場が動くタイミングと重なります。周辺の再開発が完了して街の評価が上がった直後や、大規模修繕工事の前後は、判断の分かれ目になりやすい局面です。広島市のように再開発が進行中のエリアでは、その節目が複数回訪れる可能性があります。

保有物件の「今の価値」を把握しておく

売り時を逃さないためには、保有物件のおおよその価値を定期的につかんでおくことが役立ちます。相場は刻々と動くため、年に一度ほど査定を受けて現在地を確認しておくと、判断のスピードが上がります。なお、査定額はあくまで目安であり、売却可能額を保証するものではありません。実際の成約価格は、市況・販売期間・物件状態・買主の条件によって変動します。

✓ポイント：出口で差がつくのは、「売れるとき」ではなく「売るべきとき」に動けるかという点です。再開発の進捗や修繕スケジュールといった外部要因と、保有物件の現在価値。この二つを定点観測しておくことが、納得感のある売却につながりやすくなります。

出典：No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）｜国税庁

広島市の市場特性を理解し、自分に合った不動産運用を考えよう

ここまで、広島市で中古マンション投資に取り組むための考え方を整理してきました。最後に要点を振り返ります。

広島市の中古マンション投資は、エリア選定と出口戦略の設計しだいで、取り組みやすさが大きく変わります。再開発による街の価値向上、中枢都市としての機能集積、新築との価格ギャップといった要因が重なり、中古市場の流動性は高まっています。需要の見込めるエリアで貸しやすい物件を選び、適正なコストで整え、手残りと売り時を見極める——この一連の流れを丁寧に回すことが、無理のない運用につながります。

とはいえ、最適な一手は物件ごと・オーナーごとに変わります。これから投資物件を購入する方も、すでに保有している物件の価値を知りたい方も、まずは地元の市場に精通した専門家へ相談するところから始めてみてください。

広島の不動産売却・投資をサポートする株式会社ASULANDでは、広島市の市場特性を踏まえた査定とご相談を承っています。「今が買い時・売り時なのか」を見極める第一歩として、保有物件の価値診断から気軽にご活用いただければ幸いです。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、特定の投資成果や売買価格を保証するものではありません。最終的な投資判断は、最新の公的データや専門家への相談を踏まえ、ご自身の責任で行ってください。