外壁塗装や屋上防水、給排水管の更新など、一棟物件の大規模修繕は数千万円単位の支出になることもあります。多額の手元資金を出して直してから売るべきか、このまま売却できるのか、判断に迷うオーナーは少なくありません。

結論からお伝えすると、大規模修繕を控えた収益物件では、まず「現状のまま売却する場合」と「修繕してから売却する場合」の手取り額を比較することが重要です。高額な修繕費を売却価格で回収できるとは限らないため、現状売却が合理的なケースもあります。一方で、物件の状態や入居状況によっては、一部を補修してから売り出したほうがよい場合もあります。

本記事では、広島の不動産売却・投資をサポートする株式会社ASULANDが、広島市をはじめとする一棟物件のオーナーに向けて、現状のまま売るべきかの判断基準、修繕前の物件を検討する買い手の考え方、トラブルを防ぎながら高値を目指す手順を解説します。

大規模修繕前は「現状売却」と「修繕後売却」の手取りを比較する

修繕するかどうかを決めるうえで欠かせないのは、売却価格ではなく手取り額で比べる視点です。修繕費と売却価格の関係、手元資金の残り方、買い手の考え方の3つから整理します。

かかった修繕費用をそのまま売却価格へ上乗せするのは難しい

収益物件の価格は、現況の賃料や稼働率、運営費、将来の修繕費、利回り、土地・建物の価値などを総合して判断されます。外壁や屋上防水を新しくしても賃料がすぐに上がるとは限らないため、修繕費の全額が売却価格に上乗せされるとは限りません。

たとえば2,000万円をかけて修繕しても、評価の上がり幅がそれを下回れば、差額は売主の持ち出しになります。工事の内容や仕様が買い手の考えと合わない場合は、さらに評価されにくくなることもあります。

修繕費用を手元に残したまま売却した方が最終的な利益が残りやすい場合もある

修繕してから売る場合、売主は工事費を先に支払い、そのうえで売却価格から回収を図ることになります。工事期間中は足場の設置などで入居者募集に影響が出ることもあり、売却の時期も後ろへずれます。

現状のまま売却する場合は、将来必要となる修繕費や工事期間、建物の状態などが買主の価格判断に織り込まれ、価格交渉を受ける可能性があります。その一方で、工事費の支出や工期の長さ、追加工事のリスクを負わずに済みます。比べるべきなのは売却価格の高さではなく、修繕費や諸費用を差し引いた後に手元に残る金額です。

投資家や買取業者の中には「自分で修繕したい」と考える買い手もいる

投資家や買取業者の中には、自分で工事内容を決め、付き合いのある業者に発注したいと考える買い手もいます。売主が修繕を済ませると、買い手は工事の範囲や仕様を選べなくなるためです。

修繕前の状態を前提に検討する投資家や買取業者もいるため、必ずしも売主側で大規模修繕を終えてから売却する必要があるとは限りません。

✓ポイント：修繕費は売却価格に満額上乗せされるとは限らず、先に支出すれば資金の負担と時期のずれも生じます。修繕前の状態を前提に検討する買い手もいるため、現状売却と修繕後売却の両方で手取り額を試算することが判断の出発点になります。

修繕してから売るべきか？そのまま売るべきかの判断基準

どちらが有利かは、建物の状態と入居状況によって変わります。物件ごとの条件から見極める必要があります。

そのまま（現状有姿で）売却すべき物件の共通点

次のような条件に当てはまる物件は、現状のまま売却を検討する価値があります。

• 外壁・屋上防水・給排水管など、複数の大規模工事が同時期に迫っている
• 修繕費の見積もりが高額で、手元資金や借入で賄うと資金繰りが厳しくなる
• 築年数が古く、買い手が建て替えや全面改修を前提に検討しそう
• 売却を急ぐ事情があり、工期を待てない

工事が重なるほど費用と期間が膨らみ、売却価格で回収できない金額も大きくなりがちです。

例外的に一部の補修を行ってから売り出した方がよいケース

一方で、少額の補修で物件の印象や評価が大きく変わる場合は、手を入れてから売り出すほうが有利になることがあります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

全面的な大規模修繕ではなく、緊急性の高い箇所や見た目の印象を左右する箇所に絞ることが前提です。

満室稼働中か空室が目立つかで変わる売却戦略

満室で稼働している物件は、現在の賃料収入が評価の土台になるため、修繕前でも投資家の関心を集めやすくなります。現状のまま売り出し、修繕の必要性は価格交渉の中で調整する進め方が現実的です。

空室が目立つ物件では、建物の劣化が空室の原因になっていないかを確認します。劣化が原因であれば、修繕と空室対策をセットで考える買い手に向けて売るのが一つの方法です。空室が多い物件の売り方については、空室が多い収益物件を売却するには？満室化してから売るべきかを解説でも詳しく整理しています。

✓ポイント：複数の大規模工事が迫り、費用が高額になる物件ほど現状のまま売るほうが合理的になりやすくなります。補修するなら、緊急性が高い箇所や印象を大きく左右する箇所に絞り、満室か空室かといった稼働状況も踏まえて売り方を決めることが大切です。

大規模修繕前の物件を検討する買い手層とその考え方

修繕前の物件は、その状態を前提に検討する買い手にも届けられます。想定する買い手を意識すると、価格の考え方や提示する資料が明確になります。

独自の施工ルートで再生して利回りの改善を狙う個人投資家

個人投資家の中には、付き合いのある工務店や職人に直接発注し、自分で修繕の内容と費用を管理したいと考える方もいます。購入価格と修繕費を合わせた総額で利回りを判断するため、修繕費の見積もりや建物の状態を自分で確認したうえで購入を検討するのが一般的です。

仕入れ後にリノベーションを施して再販する不動産買取再販業者

買取再販業者は、物件を仕入れて修繕やリノベーションを行い、再び販売することを事業にしています。修繕前の物件は、工事を自社の判断で進められる点が検討材料になります。仲介より価格は低くなる傾向がありますが、売却までの見通しを立てやすい点が特徴です。買取の流れは出来る限り早く売りたい方へ【買取】でご確認いただけます。

減価償却によるキャッシュフローを重視する投資家・法人

中古建物では、一定の要件を満たす場合、法定耐用年数ではなく中古資産の耐用年数を用いて減価償却できるため、減価償却費を投資判断の材料とする買主もいます。ただし、土地は減価償却の対象ではありません。また、事業に使うための資本的支出が取得価額の50％を超える場合は簡便法による耐用年数の算定ができないなど、耐用年数や取得時の資本的支出、買主の所得状況によって税務上の効果は異なります。

出典：No.5404 中古資産の耐用年数｜国税庁

✓ポイント：修繕前の物件は、自分で再生したい個人投資家、仕入れを求める買取再販業者、減価償却も含めて収支を考える投資家・法人などが検討する可能性があります。想定する買い手を決めておくと、売り出し価格や提示する資料の内容を組み立てやすくなります。

大規模修繕前の収益物件をできる限り高値で売却する手順

現状のまま売る場合でも、準備の質によって価格や交渉の進み方は変わります。高値を目指すための手順は次の4つです。

過去の修繕履歴や現在の不具合箇所を正確に整理・リスト化する

まずは建物の状態を一覧にまとめます。買い手は修繕費を自分で見積もるため、情報がそろっているほど判断しやすくなります。

• 外壁塗装、屋上防水、給排水管、設備交換などの実施時期と工事内容
• 雨漏り、ひび割れ、設備の故障など、現在把握している不具合
• 修繕会社から取得した見積書や、建物状況調査（インスペクション）の結果

不具合を正確に示すことは、後述する告知とトラブル防止にもつながります。

想定される大規模修繕費用をあらかじめ織り込んだ現実的な価格を設定する

修繕前の物件では、将来の修繕負担が買い手の価格評価に織り込まれます。売主側でも見積もりを取り、修繕の必要性を踏まえた価格で売り出すと、買い手との認識のずれが小さくなります。

根拠のない高値で売り出すと、反響がないまま値下げを重ねることになりがちです。見積額を開示したうえで価格の根拠を示すほうが、結果的に大きな値引きを避けやすくなります。

契約不適合責任の範囲を売買契約で明確にする

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と合わない場合に売主が負う責任です。修繕前の物件では、建物の状態や買主に開示した不具合を踏まえ、契約不適合責任をどこまで負うかを売買契約書で明確にしておくことが重要です。個人間の取引などでは、責任を限定・免除する特約を設けることもあります。

ただし、免責特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れません。なお、宅地建物取引業者が自ら売主となり、買主が宅地建物取引業者ではない場合には、宅建業法40条により契約不適合責任を買主に不利に制限する特約には規制があります。一方、宅地建物取引業者同士の取引では、この規定は適用除外となります。

出典：契約不適合責任の免責特約について｜三井住友トラスト不動産

一棟収益物件の売買実績が豊富で投資家ネットワークを持つ不動産会社を選ぶ

修繕前の一棟物件は、一般の住宅とは買い手層も評価の方法も異なります。依頼先には、一棟アパート・マンションの売買実績があり、投資家や買取再販業者とのつながりを持つ不動産会社を選ぶことが重要です。建物の状態を踏まえて価格の根拠を示せるか、修繕の要否について相談できるかも判断材料になります。

株式会社ASULANDの代表は建築会社での実績を持ち、リフォームや修繕についてのご相談にも対応しています。修繕するかどうかの判断から売却まで、建物と取引の両面から検討できる点が強みです。収益物件の売却については、収益・投資物件の売却について【収益・投資】もご覧ください。

✓ポイント：建物の状態を一覧にし、修繕の必要性を踏まえた根拠のある価格で売り出し、責任の範囲を契約で明確にする。この流れを、一棟物件と投資家に強い不動産会社と進めることで、修繕前でも納得できる条件での売却を目指せます。

大規模修繕前の売却でトラブルを防ぐための注意点

修繕前の売却で起こりやすいのは、不具合の説明をめぐる引渡し後のトラブルと、判断材料がないまま売り方を決めてしまう失敗です。

雨漏りや構造上の重大な瑕疵を隠さず告知して値引き交渉に備える

雨漏りや構造部分の劣化など、買い手の判断に大きく影響する不具合は、必ず事前に伝える必要があります。告げずに売却すれば、免責特約を設けていても責任を問われるおそれがあります。

告知すれば値引きを求められる可能性はありますが、修繕の必要性を踏まえた価格設定をしておけば、交渉の幅をあらかじめ想定できます。隠して高く売るより、開示したうえで価格に反映するほうが、結果的に売主を守ります。

「現状売却」と「修繕後売却」の机上査定額を比較して意思決定する

最終的な判断は、2つの売り方の手取り額を並べて行います。考え方の目安は次のとおりです。

• 修繕後売却の手取り：修繕後の想定売却価格 − 修繕費 − 工事期間中の保有コスト − 売却諸費用
• 現状売却の手取り：現状での想定売却価格 − 売却諸費用

工事期間中の保有コストには、ローン返済や固定資産税、工事に伴う空室による賃料の減少などが含まれます。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

不動産会社に両方のケースで査定を依頼し、上の考え方で手取り額を比べると、どちらが有利かを判断しやすくなります。

✓ポイント：重大な不具合は隠さず伝え、価格に反映しておくことが引渡し後のトラブルを防ぐ基本です。そのうえで、修繕費や保有コストを含めて現状売却と修繕後売却の手取り額を比べれば、修繕するかどうかで迷う時間を減らせます。

まとめ

大規模修繕を控えた収益物件では、修繕費が売却価格に満額上乗せされるとは限らないため、現状売却と修繕後売却の手取り額を比べて判断することが大切です。修繕前の状態を前提に検討する買い手もいるため、現状売却が合理的なケースもあります。一方で、緊急性の高い不具合や印象を大きく左右する箇所は、補修したほうが有利になる場合もあります。建物の状態を正確に整理し、根拠のある価格と契約条件で売り出すことが、手取り額を守る鍵になります。

株式会社ASULANDでは、広島市を中心に一棟アパート・マンションなど収益物件の売却のご相談を承っています。大規模修繕の時期が迫り、修繕するか売却するかで迷っている方は、お問い合わせ・無料査定依頼からお気軽にご相談ください。