不動産投資は安定した収益を得られる資産形成手段として注目されています。特に広島市は地方都市の中でも経済基盤が安定しており、投資先として魅力的なエリアです。株式会社ASULANDは、広島の不動産売却・投資をサポートする会社として、多くの投資家の方々をサポートしてきました。

この記事では、広島市で不動産投資を検討されている方に向けて、新築物件、中古物件、再建築不可物件のそれぞれのメリット・デメリットを比較し、最適な投資戦略を見つけるためのポイントを解説します。

はじめに：広島市は不動産投資に適している？エリアの特徴と需要動向

広島市は中国地方最大の都市であり、政令指定都市として安定した経済基盤を持っています。国土交通省の不動産情報ライブラリによると、広島市の地価は緩やかな上昇傾向を示しており[出典:国土交通省 不動産情報ライブラリ]、不動産投資の観点からも安定した市場といえます。

広島市の不動産市場の特徴

広島市はコンパクトな都市構造を持ち、市内電車が中心部を循環しているため、徒歩や自転車での移動がしやすい環境です。マツダをはじめとする製造業や、官公庁、大学などの安定した雇用基盤があり、広島県の有効求人倍率は全国平均を上回る水準にあります[出典:広島労働局]。また、平和記念公園や広島城、宮島などの観光資源があり、広島市の観光客数は年間約1,300万人を記録しています[出典:広島市観光統計]。

広島市の賃貸需要

広島市の賃貸需要は主に以下のようなターゲット層から生まれています。

広島大学、広島市立大学、広島修道大学など複数の大学が立地し、学生向け賃貸住宅の需要が安定しています。広島市の学生数は約3万人で、そのうち約70%が賃貸住宅に居住しているとされています。

広島市内の企業や官公庁に勤める単身社会人の需要も多く、中区や南区の中心部ではコンパクトな間取りの物件の空室率は約3～5%と低い水準を維持しています。

広島市で買える投資物件の種類とは？

広島市で投資用に購入できる物件は、大きく分けて「新築物件」「中古物件」「再建築不可物件」の3種類があります。それぞれの特徴を見ていきましょう。

新築物件

新築物件とは、建築後未入居の物件や建築中の物件を指します。広島市の新築物件の平均利回りは4～6%程度で、全国平均と比較してやや高めの傾向があります。

中区や南区の中心部での新築マンション、安佐南区などの郊外部での新築アパートなどが投資物件として人気です。特に市内電車沿線の新築物件は入居率が高く、安定した収益が期待できます。

中古物件

中古物件は価格が新築より安く、広島市内の中古物件の平均利回りは6～8%程度となっています。

広島市内では様々なエリアで中古物件が流通しており、特に中区、東区、南区などでは中古マンションの流通量が多くなっています。大学周辺や市内電車沿線の中古物件は需要が安定しており、投資対象として人気があります。

再建築不可物件

再建築不可物件は価格が安く高利回りが期待できる反面、将来的なリスクを含む特殊な物件です。広島市内の再建築不可物件の平均利回りは10～15%程度と高い水準にあります。

中区や南区の古い市街地、狭小地や接道不良地などで再建築不可物件が見られます。路地奥の物件や、市内電車沿線の古い商店街などに多く存在していますが、将来的な流動性には注意が必要です。

新築物件のメリット・デメリット

メリット

新築物件の最大のメリットは初期費用の予測のしやすさです。新築物件は当面の間大規模な修繕が不要なため、安定した収支計画を立てることができます。広島市の新築投資物件では、初期10年間の修繕費は年間賃料収入の約3～5%程度に抑えられることが一般的です。

また、新耐震基準に適合した建物であり、広島市の新築物件の空室率は平均3～4%と低い水準にあります。特に広島市内の交通利便性の高いエリア（中区・南区など）の新築物件は入居付けがスムーズです。

デメリット

新築物件は初期投資額が大きく、表面利回りは中古物件や再建築不可物件と比較して低くなりがちです。また、新築物件は竣工後数年で中古物件となり、価値が下がる可能性があります。広島市の新築物件は築10年経過時点で約20～25%程度の価格下落が見られます。

中古物件のメリット・デメリット

メリット

中古物件の最大のメリットは、価格の安さと高い利回りです。広島市内の中古物件の実質利回りは新築物件より1～2%程度高い傾向があります。

「オーナーチェンジ物件」（入居者付きの物件）の場合、購入直後から家賃収入が発生するため、キャッシュフローの面で有利です。また、中古物件は価格交渉の余地があり、広島市内の中古物件は売出価格から平均5～10%程度価格交渉の余地があるとされています。

デメリット

中古物件の最大の課題は修繕・老朽化リスクです。中古物件購入時にはホームインスペクション（住宅診断）を実施することが重要で、費用は5～10万円程度ですが、隠れた不具合を事前に発見できるメリットは大きいです。

1981年以前の旧耐震基準で建てられた物件は耐震性に不安があるため、耐震診断（費用:約10～20万円）を実施し、必要に応じて耐震補強（費用:100?300万円程度）を検討すべきです。

再建築不可物件のメリット・デメリット

メリット

再建築不可物件最大のメリットは極めて高い表面利回りです。広島市内の再建築不可物件の表面利回りは平均10～15%と高水準で、場合によっては20%を超える物件も存在します。

再建築不可物件は一般的な物件より大幅に安い価格で購入できるため、少ない資金で投資を始められます。中区や南区の中心部でも、通常の物件価格の30～50%程度の価格で購入できるケースもあります。

デメリット

再建築不可物件の最大のリスクは将来的な価値の低下です。建物が老朽化しても建て替えができないため、資産価値が徐々に低下します。また、金融機関の融資審査が厳しく、広島市内でも再建築不可物件に融資を行う金融機関は限られています（LTVは通常30～50%以下）。

火災リスクも高く、築年数の古い木造建築の火災保険料は通常の2～3倍になることもあります（年間保険料:物件評価額の0.5～1.0%程度）。加えて、広島市は土砂災害警戒区域が多いエリアもあるため、ハザードマップでの確認が欠かせません。

物件タイプ別のシミュレーション比較

広島市内の3つの投資物件タイプについて、実際のデータに基づいたシミュレーションを紹介します。このシミュレーションは、広島市内の実際の取引事例と当社のデータベースから算出した平均値に基づいています。

表面利回りと実質利回りの比較

*空室率:広島県宅地建物取引業協会の地域別・築年数別平均データ参照
**修繕費:築年数と建物構造に応じた長期修繕計画標準データより算出
***管理費:広島市内の管理会社3社の平均管理コスト
****税金:広島市の固定資産税評価額と税率から算出

まとめ

広島市での不動産投資において、新築・中古・再建築不可物件はそれぞれ異なる特性を持っています。最適な選択は投資家の目的や資金力、リスク許容度によって異なります。

新築物件は安心感と管理のしやすさが魅力で、特に広島市内では中区や南区の交通アクセスの良い立地で選ぶことで、安定した需要が期待できます。中古物件はバランスの取れた投資対象として、大学周辺の学生需要が見込めるエリアや、市内電車沿線の利便性の高いエリアが人気です。再建築不可物件は高リスク・高リターンが特徴で、短期間での投資回収を目指す方に適しています。

投資判断の際は、国土交通省の各種統計データや広島県宅地建物取引業協会の市場情報を参考にし、専門家への相談も検討しましょう。また、物件の選定においては国土交通省ハザードマップポータルサイトで災害リスクを確認するなど、立地条件の調査も欠かせません。

株式会社ASULANDは、広島市の不動産売却・投資をサポートする会社として、お客様一人ひとりの投資目的やリスク許容度に合わせた最適な投資物件のご提案と、購入後のサポートを行っています。広島市での不動産投資をお考えの際は、ぜひ当社へご相談ください。

不動産売却は人生における大きな決断の一つです。特に広島市のような地方都市では、地域特有の市場動向や買い手のニーズを理解することが成功への鍵となります。株式会社ASULANDは、広島の不動産売却・投資をサポートする会社として、多くの方々の不動産売却をお手伝いしてきました。

この記事では、広島市で不動産を売却する際に押さえておくべき5つのチェックポイントを詳しく解説します。これから不動産の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

はじめに：なぜ「売却の失敗」が起きるのか？広島市で多い事例とは

不動産売却の失敗は、適切な知識や準備不足から生じることがほとんどです。広島市における不動産売却の失敗例として多いのは以下のようなケースです。

売れ残りのリスク

広島市の不動産市場では、立地や物件の状態によって売れやすさに大きな差があります。特に郊外の物件や築年数の古い物件は、適切なマーケティング戦略がなければ長期間売れ残るリスクがあります。

安値売却の罠

相場を知らないまま売却すると、本来の価値よりも大幅に安い価格で手放してしまうことがあります。広島市内でも地域によって相場は大きく異なるため、地域別の相場知識が不可欠です。

契約トラブルの発生

売買契約の内容を十分理解せずに進めると、引き渡し条件や残置物の扱いなどでトラブルになることがあります。特に、ローン特約付きの契約では、買主の融資が通らず契約解除になるケースも少なくありません。

売却の失敗を防ぐためのポイント

• 売却前に十分な市場調査を行う
• 複数の不動産会社から査定を受ける
• 契約内容を詳細に確認する
• 売却のタイミングを見極める
• 信頼できる不動産会社を選ぶ

チェック①：相場を無視しない！広島市の不動産価格の現状を知る

広島市の不動産市場は、エリアによって価格帯や需要に大きな差があります。相場を無視した価格設定は、売れ残りや安値売却の原因となるため、現在の市場状況を理解することが重要です。

地域別相場の違い

広島市内の地域別相場を見ると、中区や南区の中心部と、安佐南区や安芸区などの郊外部では大きな価格差があります。

出典：各区のマンション価格相場データ

市内中心部と郊外での違い

広島市の中心部（中区・南区）と郊外では、不動産に求められる要素が異なります。

中心部の物件の特徴

• 交通利便性が最重視される
• 単身者や共働き世帯からの需要が高い
• マンションの需要が比較的高い
• 資産価値の下落率が低い傾向がある

郊外の物件の特徴：

• 住環境や自然環境が重視される
• ファミリー層からの需要が中心
• 戸建て住宅の需要が比較的高い
•  公共交通機関へのアクセスが価格に大きく影響する

広島市の不動産相場を把握するためのポイント

• 国土交通省の地価公示や不動産取引価格情報提供サイトを活用する
• 近隣の類似物件の売却事例を調査する
• 地元に強い不動産会社に相談する
• 過去数年間の価格推移を確認し、トレンドを理解する
• 将来的な再開発計画や交通インフラの整備計画も考慮する

チェック②：査定は1社で決めない！複数査定の重要性

不動産の売却価格を決める際に最も重要なのが査定です。しかし、1社だけの査定で判断すると大きな損失を被るリスクがあります。複数の不動産会社から査定を受けることで、より正確な相場観を把握できます。

一括査定の活用

最近では、インターネットを通じて複数の不動産会社に一度に査定依頼ができる「一括査定サービス」が普及しています。このサービスを利用すれば、短時間で複数の査定結果を比較検討できます。

一括査定サービスのメリット

• 複数社の査定額を簡単に比較できる
• 不動産会社ごとの対応や提案内容も比較できる
• 時間と手間を大幅に節約できる
• 無料で利用できるサービスが多い

高すぎる査定額に注意

査定額が高いからといって、その不動産会社が最適とは限りません。むしろ、売却を獲得するために意図的に高い査定額を提示する「高値査定」には注意が必要です。

高値査定のリスク

• 実際には売れない価格で販売活動が始まる
• 時間の経過とともに値下げを勧められる
• 結果的に市場に長く出回り、「売れない物件」というイメージがつく
• 最終的な売却価格が下がりやすくなる

複数査定を効果的に活用するためのポイント

• 少なくとも3社以上の査定を比較する
• 査定額だけでなく、その根拠や販売戦略も確認する
• 極端に高い査定額や低い査定額を提示する会社には要注意
• 査定訪問時の対応や説明の丁寧さも判断材料にする
• 地元に精通した実績のある不動産会社を選ぶ

チェック③：売却タイミングを見極める

不動産売却において、タイミングは非常に重要な要素です。適切な時期に売り出すことで、売却期間の短縮や売却価格の向上が期待できます。広島市における売却タイミングを見極めるためのポイントを解説します。

季節要因

不動産市場には季節による変動があります。広島市においても、特定の時期は売買が活発になる傾向があります。

需要が高まる時期：

• 1〜3月：年度末の転勤や進学に伴う引っ越しシーズン
• 4〜5月：新生活スタート後の住み替えニーズ
• 9〜10月：年末年始の引っ越しを見据えた購入検討期間

比較的需要が落ち着く時期：

• 6〜8月：梅雨や夏休みで動きが鈍化
• 11〜12月：年末年始を控えた閑散期

地価動向

広島市の地価は、エリアによって異なる動きを見せています。地価の上昇トレンドにあるエリアと下落トレンドにあるエリアでは、売却戦略も変わってきます。

地価の動向を把握するポイント

• 国土交通省の地価公示・地価調査を確認する
• 不動産経済研究所などの市場分析レポートをチェックする
• 地元不動産会社の市況レポートを参考にする

需要と供給のバランス

物件タイプごとの需給バランスも重要な判断材料です。例えば、広島市中心部のコンパクトなマンションは単身者やDINKS世帯からの需要が高く、需給バランスが良好な傾向があります。

一方、郊外の大型戸建ては供給過多の傾向にあり、売却に時間がかかるケースが見られます。自分の物件タイプの需給状況を把握することが大切です。

売却タイミングを見極めるためのポイント

• 自分の物件がある地域の地価動向を確認する
• 同じエリアの類似物件の売却状況（売り出し期間や成約価格）を調査する
• 金利動向や住宅ローン減税などの政策動向も考慮する
• 将来的な再開発計画や交通インフラの整備計画があれば、それも考慮する
• 急いで売る必要がなければ、需要が高まる時期に合わせて売り出すことを検討する

チェック④：内覧・写真の準備が売却成功のカギ

不動産売却において、実際に物件を見てもらう「内覧」と、ウェブサイトなどで公開する「写真」の質は、成約率に大きく影響します。特に最近はインターネットでの物件探しが主流となり、写真の重要性はますます高まっています。

空室 vs 居住中の工夫

売却時に物件が空室か居住中かによって、内覧対策は大きく異なります。

空室物件の場合：

• 清掃を徹底し、特に水回りは念入りに
• 換気を行い、カビ臭やホコリを除去
• 簡易的なホームステージングを検討（家具のレンタルなど）
• 照明は全て点灯させ、明るい印象に

居住中物件の場合：

• 整理整頓を徹底し、生活感を抑える
• 個人的な写真や趣味の物は極力片付ける
• ペット臭や料理臭などの生活臭に注意
• 内覧時は家族は不在にするのが理想的

広島ならではの景観やポイント活用

広島市の物件には、地域特有のアピールポイントがあります。これらを効果的に活用することで、物件の魅力を高められます。

アピールポイントの例

• 平和公園や広島城など名所への近さ
• 瀬戸内海の眺望（南向き物件の場合）
• 市内電車へのアクセスの良さ
• 学区（学校の評判が良い地域）
• 商業施設や公共施設への近さ

内覧・写真準備のポイント

• プロのカメラマンによる撮影を依頼することを検討する
• 部屋の角から撮影し、広く見せる工夫をする
• 自然光を活かした明るい写真を心がける
• 四季折々の風景を活かした外観写真も効果的（桜の季節など）
• バーチャルツアーやドローン撮影など、最新の販売手法も検討する

チェック⑤：信頼できる不動産会社を選ぶには？

不動産売却の成功は、パートナーとなる不動産会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。特に広島市のような地方都市では、地域に精通した会社を選ぶことが重要です。

地元に強い業者の特徴

広島市内で実績のある地元不動産会社には、以下のような特徴があります。

地元不動産会社のメリット

• エリアごとの細かい相場感を持っている
• 地域の将来性や開発計画に詳しい
• 地元の買主とのネットワークがある
• 物件の特性に合わせた販売戦略を立てられる

一方、全国チェーンの大手不動産会社は、ブランド力や豊富な販売チャネルがメリットですが、地域特性の理解度は地元企業に劣る場合があります。

口コミや実績の見方

不動産会社を選ぶ際は、以下のポイントをチェックすることが大切です。

チェックすべきポイント

• 過去の売却実績（特に自分の物件と類似の物件）
• 顧客からの口コミや評判 - 営業担当者の知識や対応の丁寧さ
• 提案力（価格設定の根拠や販売戦略の説明）
• 販売活動の透明性（レポーティングの頻度や内容）

信頼できる不動産会社を選ぶためのポイント

• 複数の不動産会社に査定依頼し、対応を比較する
• 売却実績や成約事例を具体的に質問する
• 販売戦略や販売期間の見通しについて詳しく聞く
• 担当者との相性も重要な要素として考慮する
• 契約内容（特に専任か一般か、契約期間など）をしっかり確認する

まとめ

広島市で不動産売却を成功させるためには、以下の5つのチェックポイントを押さえることが重要です。

1. 相場を無視しない！：広島市内でもエリアによって大きく異なる相場を正確に把握し、適切な価格設定を行いましょう。
2. 査定は1社で決めない！：複数の不動産会社から査定を受け、それぞれの提案内容を比較検討することが大切です。
3. 売却タイミングを見極める：季節要因や地価動向、需給バランスを考慮して、最適な売り出しタイミングを計画しましょう。
4. 内覧・写真の準備を万全に：物件の第一印象を左右する写真と内覧の準備に力を入れることで、成約率が高まります。
5. 信頼できる不動産会社を選ぶ：地域に精通し、実績のある不動産会社をパートナーにすることが、売却成功への近道です。

不動産売却は人生における大きな決断です。十分な準備と正しい知識を持って臨むことで、後悔のない売却を実現できます。株式会社ASULANDは、広島市の不動産売却・投資をサポートする会社として、お客様の大切な資産の売却をサポートいたします。不動産売却でお悩みの際は、ぜひ当社までお気軽にご相談ください。

不動産投資は長期的な資産形成の手段として多くの投資家に選ばれています。特に広島市は中国・四国地方最大の都市として、安定した賃貸需要と将来性を兼ね備えた魅力的な投資先として注目されています。

株式会社ASULANDでは、広島市の不動産投資における成功の秘訣を、豊富な実績と専門知識をもとにご紹介します。この記事では、広島市の収益物件投資の魅力から物件選びのポイント、効果的な管理方法まで詳しく解説します。これから不動産投資を始める方も、すでに経験がある方も、ぜひ参考にしてください。

はじめに：広島市の収益物件投資とは？魅力と将来性を解説

広島市は中国・四国地方最大の経済圏を持つ都市として、安定した経済基盤を誇っています。人口約119万人を抱える政令指定都市であり、多くの企業や教育機関が集まるビジネスと学術の中心地です。

広島市の不動産市場は以下の特徴があります。

• 安定した人口動態：若年層の流入が続き、特に中心部では人口が維持されています
• 多様な産業基盤：自動車産業をはじめとする製造業、サービス業、IT産業など幅広い業種が集積
• 着実な都市開発：駅前再開発やスマートシティ構想など、将来を見据えた都市計画が進行中

特に近年は広島駅周辺の再開発や二葉山周辺の高級住宅地の整備など、都市の魅力を高める取り組みが積極的に行われています。この動きは賃貸需要の安定化や物件価値の維持・上昇につながる重要な要素となっています。

なぜ広島市の収益物件が狙い目なのか？投資メリット3選

1. 安定した賃貸需要

広島市には広島大学をはじめとする多くの教育機関があり、学生の安定した需要が見込めます。また、マツダをはじめとする大手企業の本社や事業所も多く、ビジネスパーソンの需要も堅調です。

特に以下の層からの賃貸需要が高いです。

• 地方から進学してきた学生
• 転勤や就職で広島に来た単身者
• 便利な都市生活を求めるファミリー層

さらに、広島市内の家賃相場は東京や大阪などの大都市と比較すると安定しており、急激な変動が少ないことも投資家にとって大きなメリットです。

2. 堅調な地価推移と収益性

広島市の地価は、大きな暴落や高騰を避け、比較的安定した推移を示しています。特に中区や東区などの中心部では、緩やかな上昇傾向が見られます。

地域別の平均利回りの目安

他の大都市と比較しても、投資額に対する利回りが良好なため、収益性を重視する投資家にとって魅力的な市場となっています。

3. 再開発による将来性と資産価値の上昇

広島市では複数の再開発プロジェクトが進行中で、都市としての魅力や利便性が向上しています。特に広島駅周辺では大規模な再開発が行われており、オフィスや商業施設、住宅などの複合開発によって新たな都市の顔が生まれつつあります。

注目の再開発エリア

• 広島駅前再開発区域
• 紙屋町・八丁堀地区
• 広島西飛行場跡地

これらの再開発は周辺エリアの不動産価値を押し上げる効果があり、長期的な資産価値の上昇が期待できます。

収益物件選びで失敗しない！成功する3つのポイント

広島市で収益物件を選ぶ際には、以下の3つのポイントを押さえることが重要です。

1. 立地選びは最重要 - 需要が安定するエリアを見極める

広島市内でも立地によって賃貸需要や将来性が大きく異なります。以下のような要素をチェックしましょう。

• 交通アクセス: 広島電鉄（路面電車）やバス停からの距離は特に重要
• 生活利便施設: スーパー、病院、公園などへのアクセスの良さ
• 教育機関: 学校や大学の近さ（学生需要の獲得に有利）
• 企業集積: オフィス街や工業団地へのアクセス（社会人需要）

特に広島市では、以下のエリアが安定した人気を誇ります。

• 中区（紙屋町・八丁堀周辺）: ビジネス街で単身者向け物件に需要
• 東区（広島駅周辺）: 交通の要所で多様な需要
• 南区（段原・比治山周辺）: 学生需要が高く、若年層に人気
• 西区（己斐・高須周辺）: ファミリー層に人気の住宅地

2. 物件タイプと築年数の見極め

広島市の賃貸市場では、エリアによって求められる物件タイプが異なります。エリアと入居者層の特性に合った物件を選ぶことが重要です。

築年数については、以下の観点から検討しましょう。

• 新築〜築5年: 高い賃料設定が可能だが、物件価格も高め
• 築5年〜15年: 価格と賃料のバランスが取れている物件が多い
• 築15年以上: 物件価格は安いが、リノベーションコストや管理コストを考慮する必要あり

3. 適正な価格と収益計算

物件の購入価格は、収益性を左右する最も重要な要素の一つです。以下の指標を使って慎重に判断しましょう。

• 表面利回り: (年間賃料収入÷物件価格)×100
  • 広島市の一般的な目安: 6%以上が理想的
• 実質利回り: [(年間賃料収入－経費)÷物件価格]×100
  • 広島市の一般的な目安: 4%以上を目指す

経費として考慮すべき主な項目

• 固定資産税・都市計画税
• 管理費・修繕積立金 - 維持修繕費
• 空室リスク（年間1〜2ヶ月程度を想定）
• 保険料

広島市で安定収益を得る！賃貸経営の成功戦略

入居者ニーズを捉えた物件運営

広島市の賃貸市場では、入居者のニーズを的確に捉えた物件運営が成功の鍵となります。

ターゲット別の重視ポイント

• 学生向け: Wi-Fi完備、自転車置き場、セキュリティ
• 単身社会人: 通勤の利便性、防音性、収納スペース
• ファミリー層: 子育て環境、学区、駐車場

広島市特有のニーズとして、路面電車やバス停へのアクセスの良さは、多くの入居者が重視するポイントです。また、夏場の暑さ対策として、エアコンの性能や断熱性能も重要な要素となっています。

効果的な空室対策

空室は収益を直接減少させる最大の要因です。広島市での効果的な空室対策として、以下の戦略が有効です。

• 季節に合わせた募集強化: 2〜3月（転勤・進学シーズン）に合わせた募集活動
• 適切な賃料設定: 周辺相場より若干低めの設定で稼働率向上を図る
• 内装リフォーム: キッチン・バス・トイレなど水回りの設備更新
• ネット環境の整備: 高速インターネット対応や無料Wi-Fi設置
• 短期契約の検討: 企業研修や出張者向けに柔軟な契約形態を提供

特に広島市では、広島大学や市内の専門学校などの学生需要を意識し、学校の学期開始時期に合わせた募集活動が効果的です。

入居者との良好な関係構築

長期的な安定経営には、入居者との良好な関係構築が欠かせません。

実践的なアプローチ

• 定期的なコミュニケーション（年に1〜2回の状況確認） 
• 小さな不具合にも迅速に対応
• 長期入居者への感謝の意を示す（更新時の小さな特典など）
• トラブル発生時の丁寧な対応

特に広島市では地域コミュニティを大切にする文化があり、アパートやマンションの共用部分の清掃や管理がしっかりしていることが、入居者満足度の向上につながります。

収益アップの秘訣！賃貸物件の管理術とメンテナンス

計画的なメンテナンス戦略

収益物件を長期的に安定して運営するためには、計画的なメンテナンスが欠かせません。広島市の気候と建物の特性を考慮した管理計画を立てましょう。

長期修繕計画の目安

広島市は比較的湿度が高く、特に梅雨時期と夏場は湿気対策が重要です。定期的な換気システムのメンテナンスや結露対策を行うことで、建物の寿命を延ばすことができます。

収益を最大化するリノベーション戦略

適切なタイミングでのリノベーションは、賃料アップや空室率低下につながり、投資収益率を向上させます。広島市の賃貸市場で効果的なリノベーション戦略を紹介します。

費用対効果の高いリノベーションポイント

• キッチン: システムキッチンへの更新（投資回収期間：約3〜5年）
• バス・トイレ: 防カビ・清潔感重視の設備（投資回収期間：約3〜4年）
• フローリング: 防音性の高い床材への変更（投資回収期間：約4〜6年）
• 収納スペース: 使いやすいクローゼットの設置（投資回収期間：約2〜3年）
• 断熱性能: 窓のペアガラス化、断熱材の追加（投資回収期間：約5〜7年）

広島市では特に、夏の暑さと冬の寒さ対策が入居者満足度に直結します。エアコンの更新や窓の断熱性向上など、光熱費削減につながる投資は入居者にも喜ばれます。

効率的な物件管理の実践

収益物件の管理を効率化することで、手間とコストを削減し、収益性を高めることができます。

効率的な管理のためのポイント

• 信頼できる管理会社の選定: 地域密着型の管理会社は地元の事情に詳しく対応も早い
• 定期的な物件チェック: 最低でも年2回は物件を訪問して状態を確認
• 入居者からのフィードバック収集: 退去時のアンケートで改善点を把握
• ITツールの活用: 賃貸管理システムで入金管理や修繕履歴を一元管理
• 予防保全の実践: 問題が大きくなる前に小さな修繕を行う

プロに相談すべき？収益物件投資で頼れる専門家の選び方

不動産投資における専門家の役割

収益物件投資を成功させるためには、適切なタイミングで専門家のサポートを受けることが重要です。各専門家の役割と活用のポイントを解説します。

主な専門家とその役割

• 不動産会社: 物件選定、市場動向分析、売買交渉、管理委託
• 税理士: 節税対策、確定申告、相続対策、法人化検討
• 司法書士・行政書士: 登記手続き、契約書作成、許認可申請
• ファイナンシャルプランナー: 資金計画、ローン選定、キャッシュフロー分析
• 建築士・インスペクター: 建物状況調査、リノベーション提案、耐震診断

広島市で信頼できる専門家の見つけ方

広島市エリアで収益物件投資をサポートしてくれる信頼できる専門家を見つけるためのポイントを紹介します。

専門家選びの基準:

• 地域密着度: 広島市の不動産市場に精通していること
• 実績: 収益物件投資の支援実績が豊富であること
• 口コミ・評判: 他の投資家からの評価が高いこと
• 透明性: 費用体系や提案内容が明確であること
• コミュニケーション: 投資家の目標や状況を理解しようとする姿勢

特に広島市では、地元の不動産事情に詳しい地域密着型の専門家を選ぶことで、より的確なアドバイスを受けることができます。株式会社ASULANDのような地域に根差した不動産会社は、地元の情報網を活かした物件紹介や管理サポートが期待できます。

専門家に相談すべきタイミングと費用対効果

専門家に相談する適切なタイミングと、そのコストパフォーマンスについて解説します。

相談すべき主なタイミング

• 投資開始前: 投資戦略の策定、資金計画、物件タイプの選定
• 物件購入時: 物件調査、価格交渉、契約条件の確認
• 運用開始時: 管理方法の決定、賃料設定、入居者募集戦略
• 税務申告時: 確定申告、経費計上、減価償却の計算
• 物件売却時: 売却タイミングの検討、税金対策、次の投資計画

費用の目安と対効果

• 不動産仲介手数料: 物件価格の3〜3.5%（税別） → 適切な物件選定による長期的な収益向上
• 管理委託費: 月額賃料の5〜8%程度 → 手間の削減と入居率向上、トラブル対応の効率化
• 税理士顧問料: 年間10〜30万円程度 → 適切な節税対策による税負担軽減
• 建物調査費用: 5〜15万円程度 → 将来的な修繕リスクの把握と予防

広島市で収益物件投資に成功！オーナーのリアルな声

成功事例1: 単身者向けワンルームで安定収益を実現

広島市中区で5年前に築10年のワンルームマンション10室を購入し、安定した収益を得ている佐藤さん（50代・会社員）の事例です。

物件概要

• 広島市中区の繁華街から徒歩10分
• 築15年のワンルームマンション10室（20〜25㎡/室）
• 購入価格: 7,000万円（利回り約7.5%）

成功のポイント

「物件の立地選びが最も重要でした。広島市の中区は繁華街や企業が多く、単身者の需要が安定しています。購入時は築10年でしたが、共用部のメンテナンスが行き届いていた物件を選んだことが良かったです。購入後は水回りを中心に各部屋をリノベーションし、賃料を周辺相場並みに設定したことで、ほぼ満室状態を維持できています。」

佐藤さんは地元の不動産会社と管理契約を結び、入居者対応や日常的なメンテナンスを任せることで、本業と並行した効率的な運営を実現しています。

成功事例2: ファミリー向け戸建て賃貸で長期安定運用

広島市西区で戸建て賃貸3棟を運営し、ファミリー層をターゲットに長期安定運用に成功している田中さん（60代・元会社役員）の事例です。

物件概要

• 広島市西区の住宅街
• 築5〜10年の3LDK戸建て3棟
• 投資総額: 6,500万円（利回り約6%）

成功のポイント

「広島市西区は良好な住環境と教育環境が整っており、子育て世代に人気があります。物件選びでは、庭付きで駐車場2台分を確保できる物件に絞りました。また、長期入居を促すために、入居者からの設備改善要望には可能な限り対応しています。現在は3棟とも5年以上の長期契約で安定しており、空室リスクがほとんどありません。」

田中さんは税理士と相談しながら、修繕積立金の設定や減価償却を活用した節税対策を行い、安定した収益基盤を構築しています。

苦労した点と克服方法

成功しているオーナーたちも、様々な課題に直面し、それを乗り越えてきました。よくある課題と対処法をご紹介します。

主な課題と対処法

• 入居者募集の苦戦: 不動産ポータルサイトの活用と、物件の特徴を明確にしたアピール
• 突発的な設備トラブル: 修繕積立金の十分な確保と、信頼できる業者ネットワークの構築
• 家賃滞納問題: 入居審査の厳格化と、滞納初期段階での丁寧な対応
• 競合物件との差別化: 定期的な設備更新と、入居者ニーズに合わせたサービス提供

広島市で収益物件投資を始めよう！成功への第一歩

まとめ：広島市の収益物件投資の魅力

広島市は中国・四国地方最大の都市として、安定した経済基盤と堅実な不動産市場を持ち、収益物件投資に適した環境が整っています。

この記事でご紹介した内容をまとめると、以下のようになります。

• 投資メリット: 安定した賃貸需要、堅調な地価推移、再開発による将来性
• 物件選びの重要ポイント: 立地、物件タイプと築年数、適正価格と収益計算
• 賃貸経営の成功戦略: 入居者ニーズの把握、効果的な空室対策、良好な関係構築
• 管理術とメンテナンス: 計画的なメンテナンス、効果的なリノベーション、効率的な管理
• 専門家の活用: 各専門家の役割理解、信頼できる専門家の選定、適切なタイミングでの相談

これらのポイントを押さえることで、広島市での収益物件投資を成功に導くことができるでしょう。

投資を始める具体的なステップ

これから広島市で収益物件投資を始めようとする方に向けて、具体的なステップをご紹介します。

• 投資目標の明確化: 短期的な収益重視か長期的な資産形成か、目標を明確にする
• 情報収集と市場調査: 広島市の不動産市場の特性や各エリアの特徴を調査する
• 資金計画の策定: 自己資金とローンのバランス、返済計画などを具体的に立てる
• 専門家へのコンサルティング: 不動産会社や税理士などに相談し、アドバイスを得る
• 物件の絞り込みと現地調査: 複数の物件を比較検討し、実際に現地を訪れて確認する
• 収益シミュレーションの作成: 将来の収支を詳細に計算し、リスクを検証する
• 購入決断と契約: 条件交渉、重要事項説明、契約締結の手続きを進める
• 管理体制の構築: 自主管理か管理委託かを決め、入居者募集や運営体制を整える

投資を始める際には、焦らず段階的にこれらのステップを踏んでいくことが大切です。特に最初の投資では、無理のない資金計画と、安定した需要が見込めるエリアの物件選びを心がけましょう。

投資は常にリスクを伴いますが、適切な知識と戦略を持って取り組むことで、広島市の収益物件は安定した収益と資産形成の有効な手段となります。広島市の不動産市場の特性を理解し、長期的な視点で投資を行うことが、成功への近道となるでしょう。株式会社ASULANDは、広島の不動産市場に精通したプロフェッショナルとして、皆様の不動産投資をサポートいたします。この記事が皆様の投資判断の一助となれば幸いです。

広島市は政令指定都市の一つとして安定した不動産需要を誇り、人口増加傾向も続いていることから不動産投資の魅力的な市場として注目されています。しかし、成功する投資家と失敗する投資家の差は何でしょうか？株式会社ASULANDは、広島の不動産売却・投資のプロフェッショナルとして、初心者から経験者まで、誰もが見直すべき基本的なポイントをご紹介します。この記事では、投資を成功させるための5つの重要ポイントを、実践的かつ具体的に解説していきます。

1. 不動産投資で成功する5つの基本ポイント

不動産投資の成功とは何でしょうか？多くの人が「高い利回り」だけを成功の指標と考えがちですが、真の成功とは長期的な安定収入と資産価値の維持・向上にあります。投資を始める前に、成功の定義を再確認しましょう。

• 安定した家賃収入：空室リスクを最小限に抑え、継続的な収入を得られているか
• 資産価値の維持・向上：物件の価値が時間とともに下がらない、あるいは上がる可能性があるか
• 入居者満足度：長期入居を促進し、賃貸経営を安定させる重要な要素
• 管理の手間とコスト：手間とコストを最小限に抑えた効率的な運営ができているか
• キャッシュフロー：毎月の収支がプラスになっているか

経験豊富な投資家でさえ、時に基本を見失うことがあります。広島の不動産市場は安定しているとはいえ、成功するためには上記の基本ポイントを常に念頭に置き、投資判断を行うことが重要です。

✓ ポイント：高い利回りだけに目を奪われず、安定性と持続可能性を重視しましょう。広島市の平均利回りは約8％ですが、単純な数字だけでなく、トータルでのパフォーマンスを評価基準とすることが投資成功の第一歩です。

2. エリア選びのコツ｜広島市の投資エリアを徹底分析

広島市は中国地方最大の都市であり、様々な特性を持つエリアが存在します。投資成功の鍵は、各エリアの特徴を理解し、自分の投資戦略に合った場所を選択することにあります。

広島市中心部（紙屋町・八丁堀・大手町エリア）

• 特徴：商業施設やオフィスビルが集中し、交通アクセスが抜群
• メリット：高い賃貸需要、空室リスクが低い、流動性が高い
• デメリット：物件価格が高く、初期投資額が大きい、利回りは低め
• 向いている投資戦略：長期保有型、資産価値重視型

広島市近郊エリア（安佐南区緑井など）

• 特徴：中心部へのアクセスが良く、自然環境も豊か
• メリット：中心部より物件価格が安い、ファミリー層に人気
• デメリット：賃貸需要は中心部より低い、利便性は中心部より劣る
• 向いている投資戦略：キャッシュフロー重視型、バランス型

広島市周辺の地方都市（福山市・呉市など）

• 特徴：自然豊かで落ち着いた環境、物件価格が安い
• メリット：高利回り投資の可能性、競争が少ない
• デメリット：賃貸需要が低い場合も、人口減少・高齢化リスク
• 向いている投資戦略：高利回り追求型、リスク許容度が高い投資家向け

市場の最新動向を把握することも重要です。例えば、再開発が進んでいる西区観音新町エリアや、広島大学のある東広島市西条エリアなど、今後の発展が期待される場所にも注目すべきです。

✓ ポイント：エリア選びは投資戦略と密接に関連しています。地域ごとに異なる特性を持つため、自分の投資目標に合致するエリアを選ぶことが重要です。地域の発展計画や人口動態のトレンドも踏まえた長期的視点での選定が成功への近道となります。

3. 物件選定の秘訣｜高利回り物件のリスクと見極め方

物件選定は投資の成否を大きく左右します。特に初心者の方は、表面上の高利回りに惑わされずに物件の本質を見極めることが重要です。

表面利回りと実質利回りの違いを理解する

表面利回り（グロス利回り）= （年間家賃収入÷物件価格）×100
実質利回り（ネット利回り）=【（年間家賃収入ー年間支出）÷物件価格】×100

表面利回りは諸経費を考慮していない数値のため、実際の収益性を正確に反映していません。実質利回りで判断することが重要です。

物件選定の重要チェックポイント

• 立地条件：駅や商業施設からの距離、周辺環境の充実度
• 建物の状態：築年数、設備の状態、修繕履歴、将来的な修繕計画
• 入居状況：現在の入居率、過去の空室率の推移
• 周辺の競合物件：周辺の類似物件の賃料相場、供給状況
• 将来性：エリアの開発計画、人口動態の予測

特にリスク要因の見極めが重要です。例えば、築年数が古くても適切に管理されていれば問題ないケースもありますが、耐震基準を満たしていない物件や、メンテナンスが行き届いていない物件は避けるべきです。

✓ ポイント：物件選びでは「なぜこの物件の利回りが高いのか」という視点が重要です。真に良い物件は高利回りでも即決されることが多いため、異常に高い利回りには必ず理由があります。広島市内でも空室率が20%と高いエリアもあるため、表面的な数字だけでなく、立地条件や建物の品質を総合的に判断しましょう。

4. 資金計画の立て方｜初心者が陥りやすい落とし穴

不動産投資を始める際、適切な資金計画は成功の大きな要素です。特に自己資金と融資のバランスは、投資の持続可能性に直結します。

自己資金と融資のバランス

・自己資金比率が高い場合
　o メリット：毎月の返済負担が少ない、金利変動リスクが小さい
　o デメリット：投資規模が限られる、レバレッジ効果が小さい

・融資比率が高い場合
　o メリット：少ない自己資金で大きな投資が可能、レバレッジ効果が大きい
　o デメリット：毎月の返済負担が大きい、金利変動リスクが高い

初心者が陥りやすい資金計画の落とし穴

1. 予備資金の不足：修繕費や空室時の対応資金を確保していない
2. 返済計画の甘さ：金利上昇や収入減少のリスクを考慮していない
3. キャッシュフロー計算の誤り：経費を過小評価している
4. 税金対策の欠如：確定申告や税金の支払いを考慮していない
5. ローン審査の甘い見通し：融資条件を事前に確認せず計画を立てている

広島での投資ローン選びのポイント

投資を始める際は、地元の金融機関や、不動産投資に理解のある金融機関を選ぶことで、有利な条件を引き出せる可能性があります。融資条件（金利、融資期間、融資率など）を複数の金融機関で比較検討することが重要です。

✓ ポイント：資金計画では、「想定外の事態」に備えることが重要です。突発的な修繕や長期空室のリスクがあります。毎月のキャッシュフローがギリギリになる計画は避け、余裕を持った資金計画を立てることで、長期的な安定運用が可能になります。

5. 管理・運営のポイント｜入居者満足度を高める方法

不動産投資の長期的な成功には、効果的な管理・運営が欠かせません。特に入居者満足度を高めることは、空室リスクを低減し、安定したキャッシュフローを実現するための鍵となります。

管理方法の選択肢と特徴

・自主管理
　o メリット：管理費用の節約、入居者との直接コミュニケーション
　o デメリット：時間と労力がかかる、専門知識が必要
　o 適している投資家：時間的余裕がある、物件が近隣にある

・管理会社委託
　o メリット：手間が少ない、専門的なサービス提供
　o デメリット：管理費用がかかる
　o 適している投資家：時間的余裕がない、遠隔地の物件を所有

入居者満足度を高めるポイント

1. 迅速な対応：設備トラブルや問い合わせへの素早い対応
2. 適切なメンテナンス：定期的な点検と修繕による快適な住環境維持
3. コミュニケーション：丁寧で誠実なコミュニケーション
4. 適正な家賃設定：市場相場に合わせた無理のない家賃設定
5. 設備の更新：時代のニーズに合わせた設備の更新・リノベーション

広島での管理会社選びのポイント

管理会社を選ぶ際は、地域に精通していること、実績があること、対応の迅速さなどをチェックポイントとしましょう。特に広島の地域特性（気候条件や住民のニーズなど）を理解している管理会社を選ぶことが重要です。

✓ ポイント：入居者目線で物件の魅力を高めることが、長期的な投資成功につながります。広島市内でも、入居者ニーズは地域によって異なります。中心部では利便性、近郊エリアでは居住空間の快適さなど、エリア特性に合わせた付加価値を提供することで、競合物件との差別化を図りましょう。

6. 成功事例に学ぶ｜広島で実績を上げた投資家の体験談

広島で成功している不動産投資家の事例から学ぶことは多くあります。彼らが初心者だった頃の経験や、成功に至るまでの道のりを参考にしましょう。

成功事例1：サラリーマン投資家Aさん（37歳、会社員）

Aさんは本業を続けながら、広島市安佐南区で不動産投資を始めました。最初は少額の自己資金300万円で築15年の区分マンション（購入価格1,200万円、表面利回り8.5%）を購入し、徐々に物件数を増やしていきました。

投資判断の決め手： 「最初は利回りに目がいきましたが、実際に物件を見て、駅から徒歩10分圏内で、近くにスーパーや病院もあり、単身者の需要が見込める点を評価しました。また、管理組合がしっかりしており、建物の共用部分が清潔に保たれていたことも決め手になりました」とAさん。

空室対策の工夫： 「1年目に入居者が退去した際、単身者向けに特化した設備（ウォークインクローゼット、防音設備）にリノベーションしました。費用は80万円かかりましたが、家賃を3,000円上げても1週間で次の入居者が決まり、それ以降5年間空室になっていません」

成功のポイント： - 本業の安定収入を確保しながらの堅実な投資戦略 - エリアを絞り込み、そのエリアの特性を深く理解 - 物件の管理を信頼できる管理会社に委託し、効率的に運営

成功事例2：専業投資家Bさん（45歳、元会社員）

Bさんは当初、広島市中心部の一棟アパート（築25年、8戸、購入価格2,800万円、表面利回り12%）への投資からスタートし、現在は複数の物件を所有する専業投資家に成長しました。

最初の苦労： 「購入した当初は空室率が50%と高く、表面利回りは良くても実質的には赤字でした。一戸一戸丁寧にリノベーションし、『広島市内で最も住みたくなるアパート』をコンセプトに、入居者目線で設備や共用部分を改善しました。投資額は800万円以上かかりましたが、1年後には満室となり、家賃も当初より15%アップさせることができました」

差別化戦略： 「単なる住居ではなく、『コミュニティ』を提供することにこだわりました。年に2回、入居者同士の交流会を開催し、屋上にはBBQスペースを設置。入居者間のつながりが生まれ、口コミでの入居希望者も増えました。結果的に入居者の定着率が大幅に向上し、安定した収入が得られるようになりました」

成功のポイント： - リノベーションによる物件の付加価値向上 - 入居者ニーズを徹底的に研究し、満足度の高い住環境を提供 - 地元の不動産会社・金融機関との強固なネットワーク構築

成功事例から学ぶ共通点

これらの成功事例から見えてくる共通点は以下の通りです。

1. エリア特性の徹底理解：広島市内の特定エリアに絞って投資し、そのエリアの特性を深く理解していること
2. 長期的視点：短期的な利益よりも、長期的な安定性を重視していること
3. 継続的な学習：市場動向や法規制の変化などに常にアンテナを張り、学び続けていること
4. 専門家とのネットワーク：信頼できる不動産会社、管理会社、金融機関などとの関係構築

✓ ポイント：成功した投資家も最初は初心者でした。広島での不動産投資において成功している投資家に共通するのは「基本を忠実に守り、地域特性を理解し、継続的に学び続ける姿勢」です。初心者の視点を忘れず、地道な努力を積み重ねることが、長期的な成功につながります。

7. まとめ｜初心を忘れずに成功を掴むために

広島での不動産投資成功には、基本に忠実であることと、地域特性を深く理解することが重要です。株式会社ASULANDでは、広島の不動産市場に精通したプロフェッショナルとして、初心者から経験者まで、それぞれの投資ステージに合わせたサポートを提供しています。

不動産投資の成功とは、単に高い利回りを得ることではなく、長期にわたって安定したキャッシュフローを生み出し、資産価値を維持・向上させることです。そのためには、この記事で紹介した5つのポイントを常に念頭に置き、投資判断を行うことが重要です。

1. 基本を大切に：高利回りだけでなく、安定性と持続可能性を重視する
2. エリアを知る：広島市内の各エリアの特性を理解し、投資戦略に合った場所を選ぶ
3. 物件を見極める：表面的な高利回りに惑わされず、物件の本質的価値を見極める
4. 資金計画を立てる：自己資金と融資のバランスを適切に保ち、余裕を持った計画を立てる
5. 運営を工夫する：入居者満足度を高め、長期的な安定運用を実現する

不動産投資の道のりは一朝一夕ではありません。経験を積んだ投資家であっても、常に初心を忘れずに基本に立ち返ることが大切です。広島という安定した市場で、確かな知識と戦略を持って投資を行えば、着実に成功への道を歩むことができるでしょう。

株式会社ASULANDは、広島での不動産投資に関するあらゆるご相談に対応しています。エリア選定から物件選び、資金計画、管理運営まで、不動産投資の全プロセスをサポートいたします。広島市での不動産投資成功への第一歩として、ぜひお気軽にご相談ください。

一戸建ての売却価格の相場は、築年数によって変わります。築年数が経っている一戸建ては相場が下がる傾向にあります。相場を知って、売却時に損しないように気を付けましょう。

一戸建ての売却価格の相場

一戸建ての売却価格は、築年数によって変わります。以下は、東京を中心とした首都圏エリアの築年数別の相場です。

（引用：レインズ首都圏中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2023年4～6月】）

築年数が経つにつれて売却価格が下がっていきます。少しでも高く売りたいということであれば、築年数が浅いうちの売却が良いということが上記の表でわかります。

エリアによっても売却価格の相場は異なる

売却相場はエリアによっても異なります。首都圏で見た場合は、もっとも売却相場が高いエリアは東京都で、次に神奈川県という結果となっています。交通環境や生活の利便性、土地の希少性などで相場が変わるため、人気のエリアほど売却相場が高くなるのです。

中部地方・関西地方・中国地方などの違ったエリアでは、売却価格の相場は異なります。また市区町村やさらに細かなエリアレベルでも、売却価格の相場は異なりますので、お持ちの物件の相場を知りたい場合は、エリアに強い不動産会社に相談するのが良いでしょう。

「築5年未満」の一戸建ての売却相場

首都圏における築5年未満の売却相場は以下のとおりです。

（引用：レインズ首都圏中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2023年4～6月】）

築5年未満の一戸建ては、築年数が経っていないため高値での売却が可能です。そのため、エリアによっては新築時と変わらない金額で売却できる可能性があることが特徴です。

築5年未満の一戸建ての売却で注意するポイントは、住宅ローンの残債に気をつけることです。新築時に、ローンの金額が多い「フルローン」や「オーバーローン」を利用した場合、築5年未満では残債が多いため売却できない可能性があります。そのため、売却査定の際に売却相場と残債の確認をしっかり取り、現在の状況を把握することが重要です。

また、築5年未満の売却では譲渡所得税に気をつけましょう。譲渡所得税とは、売却で発生した利益に対して発生する税金です。譲渡所得税は所有期間によって税率が変わり、「所有期間が5年超え」が20％なのに対して、「所有期間が5年以下」だと39％の税率が適用されます。

そのため、築5年未満で新築時より大きな利益が発生する場合は、かかってくる税金と確認し、場合によっては所有期間が5年を超えた段階で売却することも検討しましょう。

「築5年以上10年未満」の一戸建ての売却相場

（引用：レインズ首都圏中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2023年4～6月】）

築5年以上10年未満の売却価格は、築5年未満の相場と比べてそこまで大きく下落しません。理由のひとつとしては、築10年未満であれば住宅ローン控除を受けられる可能性があるということが考えられます。中古戸建であれば最大140万円の控除を受けることができるため、築10年未満の一戸建ての相場は比較的高いのです。

ただし、築10年未満でも住宅ローンの残債が多く残っている可能性があります。相場通りに売却できるかどうかの確認を怠らないようにしましょう。

「築10年以上15年未満」の一戸建ての売却相場

（引用：レインズ首都圏中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2023年4～6月】）

築10年以上15年未満の一戸建ても、大きく価格が下落するタイミングではないことがわかります。

相場が大きく減少しない理由としては、キッチンや浴室などの設備がまだ比較的きれいで、フルリフォームする必要がないということがあげられます。

「築15年以上20年未満」の一戸建ての売却相場

（引用：レインズ首都圏中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2023年4～6月】）

この築年数の価格の下落率も、それほど大きいものではありません。築15年以上20年未満の一戸建ては価格の手頃感があるため、取引量が多く売れやすい傾向となっているのです。

「築20年以上25年未満」の一戸建ての売却相場

（引用：レインズ首都圏中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2023年4～6月】）

築20年を過ぎた一戸建ては、土地のみの価格で取引されます。その理由のひとつとして、木造の耐用年数が22年と定められているということがあります。

この築年数の一戸建てで注意するポイントは、需要が少なくなるので売れにくくなるという点です。そのため、この築年数で売却する際は、少しでも早く売り出しましょう。

「築25年以上」の一戸建ての売却相場

（引用：レインズ首都圏中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2023年4～6月】）

築25年を超えると、需要はさらに低くなり、売却価格はさらに下がります。理由としては、築25年を過ぎると住宅ローンを利用する際の担保評価が出にくくなることがあげられます。

よって、築25年を過ぎた一戸建てを売却する際には、リフォームの実施やインスペクション（建物状況調査）を受けるなどの工夫をすることで、より売却しやすくなるでしょう。

まとめ

一戸建ての売却価格は、エリアや築年数によって異なります。特に築年数が経つと売却価格が下がる傾向にあります。売却を検討している一戸建てをお持ちの方は早めの売却がおすすめです。広島地域密着の株式会社ASULANDは、経験豊富な代表自ら適切な査定価格をご提示いたします。また、地域密着だからこそできる販売活動を行い、できるだけ高値での売却を目指します。広島の一戸建ての売却は株式会社ASULANDにお任せください。

借地権は地主の承諾があれば、売却できます。借地権付き建物の売却などを考えている方はこの記事を参考にしてください。

借地権は売却できる？

借地権は、地主の承諾を得ることができれば売却が可能です。地主に買い取ってもらったり、不動産仲介会社に依頼したりして、売却するのが一般的です。ただし、借地権に関する不動産取引にはさまざまな制限があります。売却を検討している方は、確認しておきましょう。

そもそも借地権とは

借地権とは、「建物を建てるために土地を借りる権利」のことをいいます。

新築一戸建てを建てる際、もともと所有している土地に家を建てるケースや、土地を購入して建てることもあります。しかし、選択肢のひとつとして土地を借りてその土地に家を建てるというケースもあるのです。その際に取得する「建物を建てるために土地を借りる権利」を「借地権」というのです。

借地権でマイホームを所有するメリットとしては、固定資産税や不動産取得税がかからないことがあげられます。固定資産税は不動産を所有している地主に請求されますし、不動産取得税は購入しない限り課されない税金なのです。

また、借地権は地主が手放したくない土地ということで、好立地のケースが多いです。そのため、借地権付きのマイホームは立地がよく生活環境が良好な土地である場合があります。

一方でデメリットとしては、地代がかかるということです、地主に地代を支払う必要があるため、ランニングコストが高くつきます。

また、借地権は住宅ローンを組みにくいのもデメリットです。住宅ローンを組むためには、金融機関が不動産を担保に取るのですが、借地権の場合は担保評価が低いため融資額が希望額まで届かないことがあります。

借地権の種類

借地権の種類は以下の2つです。

・地上権

・賃借権

それぞれを詳しく解説していきます。

地上権

地上権とは、他人が所有している土地を使用させてもらう権利のことです。民法上では「物権」と呼ばれる強い権利に該当するため、地主の許可を得ずに売却や転貸を行うことができます。

また、地上権を登記簿謄本上に登記すると、抵当権の設定ができるようになります。そのため、賃借権に比べて住宅ローンが組みやすいという特徴があります。

賃借権

賃借権とは、土地の所有者と賃貸借契約を締結し、建物を建てるために土地を借りる権利のことをいいます。民法上では「債権」という弱い権利に該当し、地主の承諾がなければ売却や転貸を行うことができません。

また、賃借権は土地に抵当権を設定することができません。よって、建物にしか抵当権を設定できないため、地上権に比べて住宅ローンが組みにくいといえます。

借地権を売却する方法

借地権を売却するには以下の方法があげられます。

・地主へ売却

・第三者への売却

・等価交換による売却

・底地権とセットで売却

それぞれを詳しく解説します。

・地主へ売却

地主へ建物を売却する方法です。地主からすると建物を買い取ることで完全な所有権となり、売却がしやすくなります。よって、借地権付き建物を所有している人は、まず地主への買取交渉をしてみると良いでしょう。

・第三者への売却

第三者へ借地権を売却する方法があります。借地権を第三者へ売却することで借地権から開放されます。

ただし、借地権を第三者へ売却する際は地主の承諾が必要となります。地主の承諾を得る際、慣習的に「譲渡承諾料」を支払うのが一般的で、借地権価格の10％程度が必要になるため、あらかじめ資金計画をしっかり立てることが重要です。

・等価交換による売却

等価交換による売却とは、地主が所有している底地権と建物を同等分交換し、それぞれが土地と建物を所有している状態にして売却する方法です。この方法を利用することで、借地権が消滅し買い手が付きやすくなります。借地権が消滅した土地は自由に活用できるため、買主は安心して購入できるのです。

・底地とセットで売却

これは、地主が所有している底地権を借地人が購入し、第三者へ売却する方法です。底地権を購入することで借地権が消滅し、完全な所有権となります。所有権の土地は地代が不要で、自由に活用できるため、買い手が付きやすくなります。

注意点としては、地主との交渉や説得が重要になることです。金額などの条件が折り合わなければ、逆に関係が悪化してしまう可能性があるため、慎重に交渉するようにしましょう。

まとめ

借地権を売却する際は、地主への説明や交渉が必要になります。借地権付き建物などでお困りの方は不動産会社への相談がおすすめです。広島エリアの不動産ならぜひ株式会社ASULANDにご相談ください。株式会社ASULANDは地域密着型のサービスが自慢で、個人では難しい地主への交渉もサポートいたします。また、地域のつながりを活かして、あらゆる方法での売却をご提案いたします。

土地活用には様々な選択肢があります。初期費用が抑えられる方法やリスクが小さい方法もあるので、自分に合った活用法を選びましょう。

土地の活用方法の選び方

土地をただ所有しているだけでは、固定資産税がかかるので負の資産となってしまいます。そのため、利用していない土地はぜひ活用するべきといえるでしょう。ではどのような点に注意して活用すれば良いのでしょうか。重視するポイントと、具体例をあげますので参考にしてみてください。

・安定性

土地活用をする際には、安定した運用であるかが重視すべきポイントの一つになります。たとえばｍコインランドリーは人件費がかからず安定した経営ができる可能性が高いです。

・収益性

リスクを取ってでも収益性を上げたい場合には、アパート・マンション・戸建て経営などの不動産投資や、店舗の経営が向いているでしょう。

・初期費用

土地を活用する際は、いずれにしても初期費用は欠かせません。できるだけ初期費用をかけずに土地を活用したい場合は、駐車場経営などがおすすめです。

・節税対策

節税対策を重視するのであれば、アパートなどの賃貸経営がおすすめです。住宅用の賃貸経営をすると、固定資産税などの軽減措置を適用できる場合があります。

土地の活用方法7選

土地活用の詳しい方法をそれぞれ見ていきましょう。

アパート経営

アパート経営は、戦略をしっかり練って地域のニーズに合わせた経営ができれば大きい収益を長期的に得ることができます。ただし、アパート経営は建物の建築費がかかるため、初期費用を抑えたい人には向いていません。

アパート経営は立地が非常に重要です。交通アクセスや生活環境が良い土地でアパート経営ができれば安定的に収入を得られるでしょう。

戸建て賃貸経営

戸建て賃貸経営は、アパート経営に比べ初期費用が少なく済むことが特徴です。また、一度入居者が入ると長期間住むことが多いため、長期的な収入が見込めます。

しかし、収益性の面ではアパート経営の方が上です。部屋数を多く作り、収益を上げるアパート経営に対して、戸建て賃貸経営は1住戸のみで運営します。そのため、得られる収益がアパート経営より少なくなりがちな活用法と言えるでしょう。

駐車場経営

駐車場経営も土地活用で有効的な方法です。国道などの大通り沿いや、観光地に近い立地であれば時間貸しのコインパーキングが向いているでしょう。機械導入のコストはかかりますが、新しく建物を建築するのに比べると安価です。

さらに、住宅地やビジネス利用が多い立地であれば月極駐車場がおすすめです。ニーズに合わせて駐車場の種類を検討しましょう。

事業用借地

土地が車通りの多い道路沿いに位置している場合、事業用借地としての利用がおすすめです。事業用借地は地主が建物を建てなくても貸し出すことができ、事業用定期借地権を設定すれば、決められた期間で土地が返ってくる契約ができます。

しかし、借地人の事業失敗により撤退する可能性もあります。最悪の場合、建物を残して借地人が破綻することも考えられ、その時は地主側が解体費用を負担しなければいけません。事業用借地として活用する場合は、貸し出す企業の選定にも注意が必要です。

トランクルーム

トランクルームは、コンテナを設置するコストがかかりますが、維持費がかからないため安定した収入を得られるでしょう。トランクルームの注意点としては、車を止められるスペースも必要なため、ある程度の敷地面積が必要なことです。

収益性は大きくありませんが、住宅地内に土地があり、需要が見込めるのであれば検討してみると良いでしょう。

太陽光発電

太陽光発電は、たまった電気を電力会社に売却することで収益をあげる方法です。太陽光パネルを設置するにあたり、自治体から補助金を受けられるケースがあるので、それを利用すれば効率的に稼げるでしょう。

ただし、全国的に売電価格が下がっている傾向にあるため、設置コストを回収するためには時間がかかる点に注意が必要です。

借地

所有している土地を個人や企業に貸し出すことで活用する方法もあります。借地の契約方法には、借主の希望がある限り契約更新ができる普通借地権と、一定の期間が経過すれば土地が返ってくる定期借地権の2つがあります。

どちらを選ぶにしても、長期的な収入を見込めることがメリットです。しかし、借地は地主側からの中途解約ができないため、長期にわたり土地の利用予定がない場合に限り検討するのが良いでしょう。

まとめ

土地活用を検討する際は、土地のエリア・広さなどを踏まえて考える必要があります。活用していない土地をお持ちの方は、不動産会社に相談してみましょう。広島の不動産会社「ASULAND」は、その土地のニーズに合わせた土地活用をご提案させていただきます。お客様のご要望をじっくりと伺ったうえで、一人ひとりに最適なプランをご提示いたします。土地活用のことなら、ぜひ株式会社ASULANDにご相談ください。

結論から申し上げますと、ローンが残っている家を売ることは可能です。しかし、正しい手順で売却する必要があるケースもあるので、注意が必要です。この記事では、ローンが残っている家を売る方法や高く売るコツを紹介します。

本記事を読むことで、ローンが残っている家でもスムーズに売却する方法がわかるでしょう。

ローンが残っている家も売ることができる

住宅ローンを返済している途中でも、不動産を売却することは可能です。しかしその際には、抵当権を抹消するために、ローンの残債を完済する必要があります。ローンを完済して売却するためには、まず以下の2つの項目を確認しておきましょう。

・住宅ローン残高を調べる

ローンの返済計画を立てるためにも、ローンの残債を確認しておきましょう。

1、年末に金融機関から送られてくる残高証明書を見る

2、住宅ローンを組んだ際にもらえる返済予定表を見る

3、インターネットバンキングを利用している場合、WEB上で確認する

・不動産の売却見込み金額を調べる

売却見込み金額を調べるためには、不動産会社に査定依頼をする必要があります。売却見込み金額がわかれば、住宅ローンの残債を返済できるかを確認できます。
 

オーバーローンの家を売る方法

オーバーローンとは、ローン残高が売却額を上回っており、手持ちの資金などで補填する必要がある状態です。自己資金での補填が難しい場合は、住み替えローンもしくは任意売却によって家を売ることができます。

住み替えローン

住み替えローンとは、不動産売却時に返済しきれなかった住宅ローンの残債と、次に購入する分の住宅ローンを合算して借りるローンのことです。たとえば、売却時に返済しきれなかったローンが200万円で、次に購入する不動産が2000万円の場合、住み替えローンとして2200万円を借り入れることとなります。

ただし、住み替える家が購入ではなく賃貸の場合は住み替えローンを利用することができません。

任意売却

次に、金融機関に相談し任意売却を行う方法です。任意売却とは、返済が困難になった際にあらかじめ金融機関に相談し、住宅ローンを完済できなかったとしても抵当権を外してもらう手続きのことです。任意売却を利用することで、オーバーローンでも不動産売却が可能になります。

しかし、任意売却を利用して残った債務は、他の方法で金融機関に返済しなければいけません。残債を免除してもらえる制度ではありませんので注意が必要です。

アンダーローンの家を売る方法

アンダーローンの家の場合、売却金額で住宅ローンを完済できるため、通常の不動産売却とほとんど同様の方法で売ることができます。また住み替えをする際には、住み替えの方法についても考えておく必要があります。住み替えの方法は、以下の2つです。

・先に不動産を売って新居を探す「売り先行」

売り先行は、先に今の住まいを売却してその後に新居を探す方法です。先に売却することで手元に残る金額を把握できるため、資金計画が立てやすいというメリットがあります。

・新居を購入してから不動産を売却する「買い先行」

買い先行は、先に新居を購入してその後に不動産を売却することです。この場合は、新居探しに時間をかけることができるため、希望にあった物件が見つかりやすいことがメリットです。ただし、今の住まいが売れるまでは新居と合わせた二重ローンを支払い続ける必要があります。

ローンが残っている家を高く売るコツ

手元に残る金額を増やすためには、少しでも高く売却する必要があります。ローンが残っている家を高く売るコツは大きく2つあります。
 

・内覧や写真撮影に積極的に協力する

・値引きを踏まえた価格設定をする
 

一つ目は、内覧や写真撮影に積極的に協力することです。購入希望者に家の魅力を十分に伝えるためには、内覧や写真撮影が重要なポイントです。インターネットで募集をかける際も、写真が綺麗に撮れていると印象が良くなります。また、購入希望者の内覧スケジュールに柔軟に対応することで、少しでも多くの人に物件を体感してもらえます。

二つ目のコツは、値引きを踏まえた価格設定をすることです。物件価格を決める際は、値引き交渉の余地を考慮したうえで価格を設定しましょう。購入希望者による申込みの場では物件価格の話が出てくることが多く、高い確率で価格交渉が行われます。

高すぎる価格設定は買い手を遠ざけてしまうため、売却相場の1〜2割程度高めに設定し価格交渉に備えるようにしましょう。そうすることで少しでも高い金額で家を売ることができるかもしれません。

まとめ

住宅ローンの残高が売却価格より高い場合「オーバーローン」の場合は特に、適切な方法で売却を進める必要があります。広島の不動産会社である株式会社ASULANDは、お客様がおかれている状況や不動産に合わせた売却活動を行っております。少しでも高く家を売りたい方は、ぜひ一度株式会社ASULANDにご相談ください。

インスペクションとは、建物に劣化や欠陥がないか把握するための調査です。中古住宅の売買を行う方のなかには、インスペクションが必要なのか知りたい方もいるかもしれません。この記事では、目的、メリットやかかる費用などを解説していきます。

本記事を読むことで、インスペクションを行うと売却にどのような影響があるかを知ることができます。

インスペクションとは

不動産業界におけるインスペクションとは、一般的に、中古住宅を売却・購入する際に行う調査のことを指します。この調査で、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、不動産に劣化や欠陥がないか調べます。

インスペクションの目的

中古住宅を売買する際、インスペクションを行っていれば安心して取引をすることができます。購入者側からすると、中古住宅にどのような欠陥や修繕箇所があるかをあらかじめ知ることができ、リフォームやメンテナンスをどれくらいすれば良いのかを判断できます。

売主側からすると、建物の欠陥に気づかずに引き渡しをしてしまうと後にトラブルになるおそれがあるため、インスペクションを行うことで安心して売買ができるのです。

インスペクションのメリット

インスペクションを行うことで、売主が得られるメリットは「売却が有利に進められる」ことと「物件引き渡し後のトラブルを回避できる」の2点です。

売却前にインスペクションを行い欠陥や修繕箇所がない場合は、物件への信頼度が高まり売却を有利に進めることができます。また、欠陥が見つかったとしてもきちんと修繕することで、物件の価値が上がり購入希望者への安心につながります。このように「インスペクション付き物件」として売り出すことで売却を有利に進めることができるでしょう。

またインスペクションを行うことで、物件引き渡し後のトラブルを回避できるといったメリットも考えられます。インスペクションをせずに引き渡しを行い、後で欠陥が見つかった場合、それによりトラブルになる可能性があります。インスペクションを行うことで、どこに修繕箇所や不具合があるかがわかるため、トラブルを未然に防ぐことができます。

インスペクションにかかる費用

インスペクションにかかる費用相場は、戸建住宅で5〜7万円、マンションで4〜6万円といわれています。ただし、この価格は基本料金の目安のため、広さによって異なります。また建物の中に入って点検する場合や機械を使用する場合は、追加料金がかかります。

オプションによる追加料金は10万円を超えるケースもあります。インスペクションを依頼する場合は、基本料金でどこまで検査してもらえるのか、追加料金はいくらかかるのかを事前に確認しておきましょう。

インスペクションの流れ

インスペクションのおおまかな流れは以下のようになります。

1、インスペクションを行っている業者に複数問い合わせをして見積もりをする

できるだけ複数の業者から見積もりを取るようにしましょう。また、その際に調査項目やオプションの確認を取ることが重要です。インスペクションを単純に安さだけで決めてしまうと、調査が不十分なことや、無理にリフォームを勧められることがあります。

2、インスペクションを実施する業者を選定し、事前に物件の図面や資料を送付する

間取り図や平面図、立面図などがあれば良いでしょう。

3、日程調整後、現地にて調査を行う

調査にかかる時間は、戸建住宅で4〜5時間、マンションで1〜2時間程度が目安です。当日は依頼主が必ずしも立ち会う必要はありませんが、どのような検査を行っているのかを実際に確認することでより良く理解できるでしょう。

4、後日報告書を受領する。

後日、診断結果が送られてきます。

インスペクションはこのような流れで行われます。インスペクションを行うには少なくとも数週間の期間がかかるため、早めに準備をしておくことが重要です。

まとめ

インスペクションを行うことで、不動産売買のトラブルを未然に防ぐ効果があります。広島地域密着の株式会社ASULANDは広島エリアでの経験が豊富です。効果的な販売活動を通じて、少しでも高く売却ができるようにサポートしてまいります。広島で不動産売却を検討している方は、ぜひ株式会社ASULANDまでお気軽にお問い合わせください。

2023年10月1日より、インボイス制度が導入されます。消費税の制度であり、不動産業界にも大きな影響を及ぼします。インボイス制度でどのような影響があり、どう対策すればよいのか解説していきます。

この記事を読めば、不動産オーナーがインボイス制度においてどう動くべきかがわかります。

インボイス制度とは

インボイス制度とは、2023年10月1日より開始した、消費税の金額を正しく計算するための制度です。インボイス（適格請求書）では、現行の記載項目に加えて適用税率などの記載が必要になります。

インボイス制度が導入されると、買い手（借主）は消費税の仕入税額控除の適用を受けるために、インボイスを発行してもらう必要が出てきます。消費税の仕入税額控除とは、会社の消費税を納税するときに、仕入れにかかった消費税を差し引いて計算制度です。つまりインボイスに対応しないと、買い手（借主）側の事業者は消費税の負担が増えるといえるでしょう。

インボイス制度の影響

インボイス制度において、大家さんと借主にどのような影響があるのでしょうか。それぞれの側面から解説します。

大家さんへの影響

賃貸経営をしているのが住宅であれば影響がありません。なぜなら、マンションやアパートなどの住宅による家賃収入には原則、消費税がかからないためです。

しかし事務所や店舗など事業用としての家賃収入がある場合、大家さんが免税事業者だと借主は賃料にかかる消費税分を控除できなくなり、消費税負担が増えてしまいます。それにより、借主は別のテナントへ引っ越したり家賃の値下げを請求したりすることになり、テナントとしての競争力が下がるという影響が出てしまいます。

借主への影響

借主は、大家さんの場合と同じく、借りている物件が住宅であれば影響はありません。しかし、事業用物件を借りていて消費税を申告・納付している場合、大家さんが免税事業者だと賃料にかかる消費税分を控除できず税負担が増えてしまいます。

インボイス制度の対策

インボイス制度による影響に対して、どのように対策を講じれば良いかを解説します。

大家さんができる対策

大家さんが免税事業者で借主が課税事業者の場合、以下のような対策を取ることをおすすめします。

・課税事業者となり適格請求書発行事業者に登録する
大家さんが免税事業者の場合、「適格請求書発行事業者の登録申請書」を作成、提出することで課税事業者（適格請求書発行事業者）になることができます。大家さんが課税事業者になることで、インボイスを発行できるようになり、借主が仕入税額控除を受けられるため、テナント競争力が高まるといえます。

課税事業者になることでのデメリットは、消費税を納付しなければならないため金銭的負担が増えるということと、消費税の確定申告のための手間が増えることです。メリット・デメリットを考慮した上で選択しましょう。

・適格請求書発行事業者に登録せず、賃料減額などで対応する

適格請求発行事業者に登録しない場合は、賃料減額することでテナントの競争力の低下を防げます。

ただし、借主が仕入税額控除を一切受けられなくなるのは令和11年10月からです。それまでは一定割合の仕入額控除が認められているため、急いで賃料減額はないともいえるでしょう。

・様子を見る

借主が仕入税額控除を一切受けられなくなるのはまだ先のため、それまでは無理に動かずに一旦様子を見ることもひとつの方法です。しかし、何も対策を取らないまま借主に退去されては意味がないので、管理会社に相談をしながら方針を決めると良いでしょう。

借主ができる対策

大家さんが適格請求書発行事業者に登録していれば、借主の消費税負担はこれまでと変わりません。大家さんにインボイスを発行してもらうように依頼しましょう。

一方、大家さんが免税事業者の場合、これまでの仕入額控除ができなくなります。その場合は、大家さんに適格請求書発行事業者への登録をお願いするか、家賃減額の交渉を入れてみましょう。

まとめ

インボイス制度によって、不動産オーナーは収益率が悪化する可能性もあります。適切な対策を講じるようにしましょう。広島の不動産会社である、株式会社ASULANDはインボイス制度への対応を含めた不動産投資に関するお悩みについてもサポートいたします。広島の不動産についてのご相談はぜひ株式会社ASULANDへお越しください。