結論から申し上げますと、ローンが残っている家を売ることは可能です。しかし、正しい手順で売却する必要があるケースもあるので、注意が必要です。この記事では、ローンが残っている家を売る方法や高く売るコツを紹介します。

本記事を読むことで、ローンが残っている家でもスムーズに売却する方法がわかるでしょう。

ローンが残っている家も売ることができる

住宅ローンを返済している途中でも、不動産を売却することは可能です。しかしその際には、抵当権を抹消するために、ローンの残債を完済する必要があります。ローンを完済して売却するためには、まず以下の2つの項目を確認しておきましょう。

・住宅ローン残高を調べる

ローンの返済計画を立てるためにも、ローンの残債を確認しておきましょう。

1、年末に金融機関から送られてくる残高証明書を見る

2、住宅ローンを組んだ際にもらえる返済予定表を見る

3、インターネットバンキングを利用している場合、WEB上で確認する

・不動産の売却見込み金額を調べる

売却見込み金額を調べるためには、不動産会社に査定依頼をする必要があります。売却見込み金額がわかれば、住宅ローンの残債を返済できるかを確認できます。
 

オーバーローンの家を売る方法

オーバーローンとは、ローン残高が売却額を上回っており、手持ちの資金などで補填する必要がある状態です。自己資金での補填が難しい場合は、住み替えローンもしくは任意売却によって家を売ることができます。

住み替えローン

住み替えローンとは、不動産売却時に返済しきれなかった住宅ローンの残債と、次に購入する分の住宅ローンを合算して借りるローンのことです。たとえば、売却時に返済しきれなかったローンが200万円で、次に購入する不動産が2000万円の場合、住み替えローンとして2200万円を借り入れることとなります。

ただし、住み替える家が購入ではなく賃貸の場合は住み替えローンを利用することができません。

任意売却

次に、金融機関に相談し任意売却を行う方法です。任意売却とは、返済が困難になった際にあらかじめ金融機関に相談し、住宅ローンを完済できなかったとしても抵当権を外してもらう手続きのことです。任意売却を利用することで、オーバーローンでも不動産売却が可能になります。

しかし、任意売却を利用して残った債務は、他の方法で金融機関に返済しなければいけません。残債を免除してもらえる制度ではありませんので注意が必要です。

アンダーローンの家を売る方法

アンダーローンの家の場合、売却金額で住宅ローンを完済できるため、通常の不動産売却とほとんど同様の方法で売ることができます。また住み替えをする際には、住み替えの方法についても考えておく必要があります。住み替えの方法は、以下の2つです。

・先に不動産を売って新居を探す「売り先行」

売り先行は、先に今の住まいを売却してその後に新居を探す方法です。先に売却することで手元に残る金額を把握できるため、資金計画が立てやすいというメリットがあります。

・新居を購入してから不動産を売却する「買い先行」

買い先行は、先に新居を購入してその後に不動産を売却することです。この場合は、新居探しに時間をかけることができるため、希望にあった物件が見つかりやすいことがメリットです。ただし、今の住まいが売れるまでは新居と合わせた二重ローンを支払い続ける必要があります。

ローンが残っている家を高く売るコツ

手元に残る金額を増やすためには、少しでも高く売却する必要があります。ローンが残っている家を高く売るコツは大きく2つあります。
 

・内覧や写真撮影に積極的に協力する

・値引きを踏まえた価格設定をする
 

一つ目は、内覧や写真撮影に積極的に協力することです。購入希望者に家の魅力を十分に伝えるためには、内覧や写真撮影が重要なポイントです。インターネットで募集をかける際も、写真が綺麗に撮れていると印象が良くなります。また、購入希望者の内覧スケジュールに柔軟に対応することで、少しでも多くの人に物件を体感してもらえます。

二つ目のコツは、値引きを踏まえた価格設定をすることです。物件価格を決める際は、値引き交渉の余地を考慮したうえで価格を設定しましょう。購入希望者による申込みの場では物件価格の話が出てくることが多く、高い確率で価格交渉が行われます。

高すぎる価格設定は買い手を遠ざけてしまうため、売却相場の1〜2割程度高めに設定し価格交渉に備えるようにしましょう。そうすることで少しでも高い金額で家を売ることができるかもしれません。

まとめ

住宅ローンの残高が売却価格より高い場合「オーバーローン」の場合は特に、適切な方法で売却を進める必要があります。広島の不動産会社である株式会社ASULANDは、お客様がおかれている状況や不動産に合わせた売却活動を行っております。少しでも高く家を売りたい方は、ぜひ一度株式会社ASULANDにご相談ください。

インスペクションとは、建物に劣化や欠陥がないか把握するための調査です。中古住宅の売買を行う方のなかには、インスペクションが必要なのか知りたい方もいるかもしれません。この記事では、目的、メリットやかかる費用などを解説していきます。

本記事を読むことで、インスペクションを行うと売却にどのような影響があるかを知ることができます。

インスペクションとは

不動産業界におけるインスペクションとは、一般的に、中古住宅を売却・購入する際に行う調査のことを指します。この調査で、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、不動産に劣化や欠陥がないか調べます。

インスペクションの目的

中古住宅を売買する際、インスペクションを行っていれば安心して取引をすることができます。購入者側からすると、中古住宅にどのような欠陥や修繕箇所があるかをあらかじめ知ることができ、リフォームやメンテナンスをどれくらいすれば良いのかを判断できます。

売主側からすると、建物の欠陥に気づかずに引き渡しをしてしまうと後にトラブルになるおそれがあるため、インスペクションを行うことで安心して売買ができるのです。

インスペクションのメリット

インスペクションを行うことで、売主が得られるメリットは「売却が有利に進められる」ことと「物件引き渡し後のトラブルを回避できる」の2点です。

売却前にインスペクションを行い欠陥や修繕箇所がない場合は、物件への信頼度が高まり売却を有利に進めることができます。また、欠陥が見つかったとしてもきちんと修繕することで、物件の価値が上がり購入希望者への安心につながります。このように「インスペクション付き物件」として売り出すことで売却を有利に進めることができるでしょう。

またインスペクションを行うことで、物件引き渡し後のトラブルを回避できるといったメリットも考えられます。インスペクションをせずに引き渡しを行い、後で欠陥が見つかった場合、それによりトラブルになる可能性があります。インスペクションを行うことで、どこに修繕箇所や不具合があるかがわかるため、トラブルを未然に防ぐことができます。

インスペクションにかかる費用

インスペクションにかかる費用相場は、戸建住宅で5〜7万円、マンションで4〜6万円といわれています。ただし、この価格は基本料金の目安のため、広さによって異なります。また建物の中に入って点検する場合や機械を使用する場合は、追加料金がかかります。

オプションによる追加料金は10万円を超えるケースもあります。インスペクションを依頼する場合は、基本料金でどこまで検査してもらえるのか、追加料金はいくらかかるのかを事前に確認しておきましょう。

インスペクションの流れ

インスペクションのおおまかな流れは以下のようになります。

1、インスペクションを行っている業者に複数問い合わせをして見積もりをする

できるだけ複数の業者から見積もりを取るようにしましょう。また、その際に調査項目やオプションの確認を取ることが重要です。インスペクションを単純に安さだけで決めてしまうと、調査が不十分なことや、無理にリフォームを勧められることがあります。

2、インスペクションを実施する業者を選定し、事前に物件の図面や資料を送付する

間取り図や平面図、立面図などがあれば良いでしょう。

3、日程調整後、現地にて調査を行う

調査にかかる時間は、戸建住宅で4〜5時間、マンションで1〜2時間程度が目安です。当日は依頼主が必ずしも立ち会う必要はありませんが、どのような検査を行っているのかを実際に確認することでより良く理解できるでしょう。

4、後日報告書を受領する。

後日、診断結果が送られてきます。

インスペクションはこのような流れで行われます。インスペクションを行うには少なくとも数週間の期間がかかるため、早めに準備をしておくことが重要です。

まとめ

インスペクションを行うことで、不動産売買のトラブルを未然に防ぐ効果があります。広島地域密着の株式会社ASULANDは広島エリアでの経験が豊富です。効果的な販売活動を通じて、少しでも高く売却ができるようにサポートしてまいります。広島で不動産売却を検討している方は、ぜひ株式会社ASULANDまでお気軽にお問い合わせください。

2023年10月1日より、インボイス制度が導入されます。消費税の制度であり、不動産業界にも大きな影響を及ぼします。インボイス制度でどのような影響があり、どう対策すればよいのか解説していきます。

この記事を読めば、不動産オーナーがインボイス制度においてどう動くべきかがわかります。

インボイス制度とは

インボイス制度とは、2023年10月1日より開始した、消費税の金額を正しく計算するための制度です。インボイス（適格請求書）では、現行の記載項目に加えて適用税率などの記載が必要になります。

インボイス制度が導入されると、買い手（借主）は消費税の仕入税額控除の適用を受けるために、インボイスを発行してもらう必要が出てきます。消費税の仕入税額控除とは、会社の消費税を納税するときに、仕入れにかかった消費税を差し引いて計算制度です。つまりインボイスに対応しないと、買い手（借主）側の事業者は消費税の負担が増えるといえるでしょう。

インボイス制度の影響

インボイス制度において、大家さんと借主にどのような影響があるのでしょうか。それぞれの側面から解説します。

大家さんへの影響

賃貸経営をしているのが住宅であれば影響がありません。なぜなら、マンションやアパートなどの住宅による家賃収入には原則、消費税がかからないためです。

しかし事務所や店舗など事業用としての家賃収入がある場合、大家さんが免税事業者だと借主は賃料にかかる消費税分を控除できなくなり、消費税負担が増えてしまいます。それにより、借主は別のテナントへ引っ越したり家賃の値下げを請求したりすることになり、テナントとしての競争力が下がるという影響が出てしまいます。

借主への影響

借主は、大家さんの場合と同じく、借りている物件が住宅であれば影響はありません。しかし、事業用物件を借りていて消費税を申告・納付している場合、大家さんが免税事業者だと賃料にかかる消費税分を控除できず税負担が増えてしまいます。

インボイス制度の対策

インボイス制度による影響に対して、どのように対策を講じれば良いかを解説します。

大家さんができる対策

大家さんが免税事業者で借主が課税事業者の場合、以下のような対策を取ることをおすすめします。

・課税事業者となり適格請求書発行事業者に登録する
大家さんが免税事業者の場合、「適格請求書発行事業者の登録申請書」を作成、提出することで課税事業者（適格請求書発行事業者）になることができます。大家さんが課税事業者になることで、インボイスを発行できるようになり、借主が仕入税額控除を受けられるため、テナント競争力が高まるといえます。

課税事業者になることでのデメリットは、消費税を納付しなければならないため金銭的負担が増えるということと、消費税の確定申告のための手間が増えることです。メリット・デメリットを考慮した上で選択しましょう。

・適格請求書発行事業者に登録せず、賃料減額などで対応する

適格請求発行事業者に登録しない場合は、賃料減額することでテナントの競争力の低下を防げます。

ただし、借主が仕入税額控除を一切受けられなくなるのは令和11年10月からです。それまでは一定割合の仕入額控除が認められているため、急いで賃料減額はないともいえるでしょう。

・様子を見る

借主が仕入税額控除を一切受けられなくなるのはまだ先のため、それまでは無理に動かずに一旦様子を見ることもひとつの方法です。しかし、何も対策を取らないまま借主に退去されては意味がないので、管理会社に相談をしながら方針を決めると良いでしょう。

借主ができる対策

大家さんが適格請求書発行事業者に登録していれば、借主の消費税負担はこれまでと変わりません。大家さんにインボイスを発行してもらうように依頼しましょう。

一方、大家さんが免税事業者の場合、これまでの仕入額控除ができなくなります。その場合は、大家さんに適格請求書発行事業者への登録をお願いするか、家賃減額の交渉を入れてみましょう。

まとめ

インボイス制度によって、不動産オーナーは収益率が悪化する可能性もあります。適切な対策を講じるようにしましょう。広島の不動産会社である、株式会社ASULANDはインボイス制度への対応を含めた不動産投資に関するお悩みについてもサポートいたします。広島の不動産についてのご相談はぜひ株式会社ASULANDへお越しください。

不動産売却では、さまざまな分野での専門知識が求められるためトラブルが起きやすいです。トラブルの事例を確認して、未然に回避できるようにしましょう。

当記事では、不動産売却においてよく見られるトラブル事例や、トラブルを避ける方法などについて解説します。記事を読むことで、不動産売却を行う際、トラブルに見舞われるリスクを減らせるでしょう。

不動産売却でよくあるトラブル事例

不動産売却においてよくあるトラブルとしては、以下のようなものが挙げられるでしょう。

・仲介手数料に関するトラブル

・瑕疵担保責任に関するトラブル

・契約解除に関するトラブル

・境界線に関するトラブル

・買取金額に関するトラブル

事例1：仲介手数料に関するトラブル

不動産会社の中には、適切とはいえない金額の仲介手数料を請求してくる悪質な会社も存在します。

不動産会社に支払う仲介手数料には、宅地建物取引業法上の上限があります。200万円以下であれば取引額の5%、200万円よりも多く400万円以下であれば取引額の4%＋２万円、400万円を超えるのであれば取引額の3％＋６万円が上限です。

※上記金額に別途消費税がかかります。

※ただし、400万円以下の売買の場合、売主様より上限を18万円にする特例があります。

仲介手数料が上記よりも高いのであれば、悪質な会社である可能性が高いといえます。

事例2：瑕疵担保責任に関するトラブル

瑕疵担保責任とは、売買した物件に隠れた瑕疵（不具合）があった際、売主が責任を負うことを指します。

例として、買主が不動産を買う際に「建物躯体に問題がないか」と尋ね、不動産会社が「特にありません」と返し、購入されたとしましょう。そのあと建物に傾きがでたら、買主は売主を提訴できる可能性があります。

裁判によって隠れた瑕疵であると証明されれば、売主は瑕疵担保責任において、修繕工事などにかかる費用を支払う必要が出てきます。トラブルに巻き込まれないよう、売却の際は物件の状況を正しく伝えなければなりません。

事例3：契約解除に関するトラブル

契約解除に関するトラブルの例として、ローン審査に落ちるケースが挙げられます。「住宅ローンの事前審査を受けないで売買契約を行った結果、ローン審査に落ちてしまい、支払いができなくなって契約解除せざるを得なくなった」ということはしばしば発生します。

このようなことがあると、不動産会社とトラブルになるリスクが生じるでしょう。

不動産会社も素人ではないので、住宅ローンの場合、契約前に融資が通りそうかどうか仮審査をして確認します。仮承認が出た場合は、概ね本審査でも問題がないので、契約を進めていきます。

ただし、事業性の不動産融資の場合は、出してみないと分からないという事もあるため、事前に契約するケースは多いです。

事例4：境界線に関するトラブル

土地や戸建を売買する際は、境界線に関するトラブルにも注意しましょう。土地や戸建は、売る前に境界を確定しておくことが必須となります。境界線が明確になっていないと、隣の土地の持ち主とトラブルになる可能性が高まります。しかしながら、実務上は境界が確定していない物件を購入することは多々あります。トラブルになっているか否かはさておき、売主の方で余計な手間や費用をかけさせない事で値段交渉の材料とすることがあるからです。

事例5：買取金額に関するトラブル

売主が不動産の売却に慣れていないと、相場よりも安い価格を提示されても気づけず、そのまま売ってしまうケースがしばしば出てきます。買取金額で大きく損をすることがないよう、金額を提示された際は相場と比較して、適切な価格かをしっかりと確認しましょう。

不動産売却でのトラブルを避ける方法

不動産売却を行う上では、売却前・売却時・売却後それぞれにさまざまなトラブルの種が潜んでいます。特に悪質な不動産会社に依頼すると、よりトラブルに巻き込まれる可能性が高まります。トラブルを避けて安心感のある不動産売却を行いたい人は、信頼のおける不動産会社に依頼しましょう。

まとめ

不動産売却でのトラブルは、取引相手や不動産会社との間で起こりがちです。信頼できる不動産会社に依頼することで、トラブルを未然に防ぐことができますので、不動産会社は慎重に検討しましょう。

広島地域密着の株式会社ASULANDは、数億円を超える物件の売却にも携わっています。不動産に関する経験豊富な代表がご対応するため、はじめての方でも安心して任せていただけるでしょう。不動産売却を安心して行いたい方は、ぜひ一度ご相談ください。

インカムゲインとキャピタルゲインは、どちらも資産運用において得られる利益のことです。不動産投資において、インカムゲインは家賃収入、キャピタルゲインは不動産の売却益が当てはまります。

当記事では、インカムゲインとキャピタルゲインの違いや、それぞれのメリット・デメリットなどについて解説します。記事を読むことで、インカムゲインとキャピタルゲインについて詳しくわかり、不動産投資を始めやすくなるでしょう。

インカムゲインとキャピタルゲインの違い

インカムゲインとキャピタルゲインは、いずれも投資において得られる利益のことを指します。不動産投資におけるインカムゲインとは、家賃収入のことです。キャピタルゲインは、不動産を買ったときより高く売れた際に得られる売買差益のことを指します。

インカムゲインとは

インカムゲインとは、資産を持っていることで継続的に得られる利益のことを指します。不動産投資においては、不動産を運用することで得られる利益のことです。ちなみに預金においては利息収入、株式投資においては株主優待や配当といったものがインカムゲインになります。

インカムゲインはリスクがは低いものの比較的小さめな利益となるケースがほとんどです。ただし、銀行融資を利用することで規模の大きい物件を購入運営していく事が可能です。

インカムゲインのメリット

インカムゲインのメリットは、資産を保有している限り、安定的に収入が入ってくる点です。例として不動産投資であれば、マンションやアパートに人が住んでいる限り、毎月家賃収入が手に入ります。資産さえ持っていれば利益が得られるため、忙しい人でも稼ぎやすいという利点があります。

インカムゲインのデメリット

インカムゲインのデメリットは、短期間に大きな額を稼ぐのが難しい点です。キャピタルゲインに比べると、1回あたりのリターンは少ない傾向にあります。短期的に大きな利益を出すというよりは、長い時間をかけて、少しずつ着実に利益を得ていきたいという方に向いているでしょう。あえてデメリットを上げていますが、それこそがインカムゲインの性質ですので、デメリットとは言えないかもしれません。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、持っている資産を買ったときよりも高く売れた際に得られる売買差益のことを指します。キャピタルゲインにおける資産の例としては、株式や貴金属、建物、土地などが挙げられるでしょう。

キャピタルゲインのメリット

キャピタルゲインのメリットは、インカムゲインよりも大きな利益が見込みやすい点です。例として3,000万円で購入したアパートが5,000万円で売れれば、2,000万円という大きな利益が得られます。キャピタルゲインは、短い期間で大きな儲けにつなげやすい投資方法です。

キャピタルゲインのデメリット

キャピタルゲインのデメリットは、損をするリスクが高い点です。失敗すれば、投資した額をすべて失う可能性も十分にあります。

例として、3,000万円で購入したアパートが1,000万円でしか売れなかったとなれば、2,000万円もの金額を損したことになってしまうでしょう。不動産投資を行う際は、将来的に価値が下がるリスクがないかを十分に調査する必要があります。

キャピタルゲインは、ハイリスクハイリターンな投資方法です。成功すれば大きな儲けになる代わりに、失敗すると大きな損失になるため、十分気をつけなければなりません。

まとめ

インカムゲインとキャピタルゲインは、投資を行う上で必ず考えるべき部分です。それぞれの利益最大化を目指す事が不動産投資成功の近道と言えます。

ただし、「二兎を追う者は一兎をも得ず」という言葉の通り、両方を最大化させるのは実践上難しい事が多いです。その為、一般的な流れではまず、銀行融資も利用しながらインカムゲインが多く出る物件を購入し、そこで得たインカムゲインの積み重ねで棟数戸数を増やし、最終的にはキャピタルゲインを狙えるような物件を買っていくという流れになります。

アスランドでは、初めて不動産投資をしたいというお客様も多くご来店されます。何から聞けばいいか分からないという方もお気軽に弊社へお問い合わせ頂き、ご来店くださいませ。

広島地域密着の株式会社ASULANDは、不動産オーナーの経験もある弊社代表の伊茂治が、不動産投資について徹底的なサポートを行っています。不動産投資初心者の方からもたくさんご相談をいただいています。安心感の高い不動産投資を行いたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。

アパート経営は長期的に安定した収入を得られる可能性のある不動産投資ですが、気を付けるべき注意点があります。よく理解しておかないと、思わぬ後悔をする可能性もあるでしょう。この記事ではアパート経営の注意点と、その対策を解説しています。

記事を読むことで、失敗や後悔のないアパート経営を行いやすくなるでしょう。

アパート経営を検討する前に知っておきたい注意点

アパート経営を検討する際には、以下の注意点について知っておくことをおすすめします。

・空室があると利益が出にくい

・初期費用が想定より高額になりうる

・入居者のトラブル対応が必要

・賃料が下がる可能性がある

・建物の老朽化に伴う修繕費がかかる

空室があると利益が出にくい

空室が出てしまうことは、アパート経営における大きな不安要素の1つです。空室ができると、家賃収入が入らなくなり、その分利益が出にくくなります。その際に、原状回復費用、空室期間未収家賃、広告料など費用が掛かります。さらに金銭的リスクを抱えるだけではなく、アパート経営初心者の方には特に、空室状態に対する精神的なダメージが掛かりやすいです。

初期費用が想定より高額になりうる

アパートの建築には、一般的に数千万〜数億円程度の費用がかかるとされています。アパート経営で発生する費用は、建築費だけではありません。仲介手数料や不動産取得税、火災保険、ローン手数料、登記費用など、建築費以外に初期費用が膨らみやすい点には注意が必要です。

入居者のトラブル対応が必要

アパートでは、入居者に関するトラブルが発生するケースも少なくありません。例としては、「生活音や楽器などの騒音がうるさい」、「ルールやマナーを守らない入居者がいる」といったものが挙げられます。

入居者の間でトラブルが起きた際は、その仲裁や解決のためにアパートの大家が呼び出されることになります。トラブルの対応を上手に行わないと、入居者が引っ越してしまうケースや、アパートにネガティブな印象がついて新しい入居者が入りにくくなるケースもあります。

賃料が下がる可能性がある

アパートの建築から時間が経って老朽化したり、近くに新たなアパートができたりすると、これまでの家賃では入居者を集められなくなるケースがあります。その際は賃料を下げねばならなくなるため、それに伴って利益も出にくくなってしまいます。

建物の老朽化に伴う修繕費がかかる

アパートは、建築から時間が経つと老朽化していきます。老朽化によって価値が下がるのを防ぐためには、定期的に修繕を行わねばなりません。修繕には、100万円ほどの大きな費用がかかるケースも少なくないでしょう。大きな修繕費がかかる点は、アパート経営におけるデメリットだといえます。

アパート経営でのリスク対策

アパート経営を行う上では、さまざまなデメリットや注意すべきポイントが存在します。上記で紹介したようなことがきっかけで後悔することがないよう、リスク対策はあらかじめ行っておかねばなりません。

例として、空室が出て利益が出にくくなるのを防ぐためには、建築を始める前の事前調査を行うのが有効です。「この土地にアパートを建てたら、本当に人は住んでくれるのか」をしっかりと見極めましょう。

駅からのアクセスの良さ、周りにある施設の充実度など、多角的な面からその土地について調査することで、失敗のない土地選びが行いやすくなります。

そのほかにも、「トラブルやクレーム対応を迅速に行ってくれる管理会社を選択する」「初期費用が膨らみすぎないよう、新築の場合は初期費用をしっかりと確認する。中古の場合は、追加設備や修繕工事にはいくら費用がかかるかしっかりと確認する」といったことも大切です。

まとめ

アパート経営は、空室や賃料の下落によって収入が得られなくなるなどの注意点があります。不動産投資である以上、リスクをゼロにすることはできませんが、正しい方法で行えばリスクを最小限にできるでしょう。

株式会社ASULANDでは、不動産会社での投資物件開発経験や、不動産オーナーとしての経験をもとに、弊社代表が不動産の適切な管理方法をご説明します。後悔のないアパート経営を行いたい方は、ぜひ一度ご相談ください。

不動産売却時には、いくつかの税金がかかります。きちんと理解しておかないと、想定外の出費になってしまう可能性もあります。不動産売却を検討している方は、不動産売却にかかる税金について理解しておきましょう。

当記事では、不動産売却にかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法、譲渡所得税に関する控除制度などについて解説します。記事を読むことで、発生する税金についてのイメージが湧き、想定外の出費に苦しまされるリスクを低減させられるでしょう。

不動産売却にかかる税金

不動産を売却すると、手続きを行ったときに税金が発生します。不動産売却によって発生する主な税金の種類は、以下の通りです。

・印紙税

・譲渡所得税

・抵当権抹消の登録免許税

以下からはそれぞれの税金の概要について、詳しく解説していきます。

印紙税

印紙税とは、「課税文書」と呼ばれる契約書や受取書などの書面に対して発生する税金のことです。不動産売却における課税文書の代表的なものとしては、不動産の売買契約書や売買代金を受け取った際の領収書などが挙げられるでしょう。課税文書に、契約金額に応じた収入印紙を貼り付けて納めます。

2024年3月31日までの間、不動産売買契約や建築請負契約などの印紙税には、軽減措置が適用されます。例として、契約金額が5千万円を超え1億円以下のものであれば、本来税額が6万円であるところを3万円に軽減してもらえるのです。

この特例については、適宜延長されていますので、しばらくの間は軽減措置が続いた状態になると考えられます。また、売買契約書に貼付する印紙と領収書に貼付する印紙は金額が異なります。下記の表をご覧下さい。

【売買契約書に貼付する印紙税額】 

【領収書に貼付する印紙税額】

譲渡取得税

不動産売却によって獲得した利益に対し発生する所得税や住民税を、まとめて譲渡所得税と呼びます。不動産を売ったことで得た利益は個人の所得となるため、個人事業主の収入などのように所得税や住民税が発生します。

所得税は利益に対して発生するものであるため、利益が出ていなければ支払わなくても問題ありません。例として購入価格よりも安く売却したケースなど、売ったことで損をしたのであれば払う必要がないということになります。

注意すべき点としては、売却する不動産の保有期間が5年未満の場合と5年超の場合では支払う譲渡所得税の金額が異なります。

5年未満の場合は、所得税30%・住民税9%で約40%の税金が利益に対して掛かります。

一方、5年超の場合は、所得税15%・住民全5%で約20％の税金が利益に対して掛かります。

もう少しで5年を超えるという場合は、売却時期を延長して検討された方が良いかもしれません。また、5年超といっても、5年を超えた年の翌年1月1日以降に売却する必要がありますので、ご留意ください。

抵当権抹消の登録免許税

売却する不動産に、銀行等から借入をした抵当権が付いた状態の場合、抹消登記をして売却する必要があります。その際には、抵当権を抹消する為の登録免許税が掛かります。ただ、不動産1つにつき1,000円となっていますので、大きな負担ではありません。それよりは司法書士に支払う報酬額の方が高いです。こちらは、不動産業者に相談の上、親切な価格で抹消登記をしてくれる司法書士を紹介してもらうと良いでしょう。

不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法

不動産売却にかかる譲渡所得税は、以下の計算式を用いて計算可能です。

譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用

譲渡価額とは、売却した金額のことです。取得費とは、不動産の購入にかかった費用を表します。ちなみに建物に関しては、減価償却後の価格が採用されます。譲渡費用とは、不動産を売る上でかかった費用のことです。具体的には、仲介手数料等が挙げられるでしょう。

以上の式を用いて計算した結果、譲渡所得がプラスの値になれば、税金が発生することになります。しかし譲渡所得がマイナスになったのであれば、不動産を売っていたとしても譲渡所得税はかかりません。

たとえば古いマイホームを売却したりすると、購入したときよりも価値が大きく下がっており、譲渡所得がマイナスになるケースは往々にしてあります。この場合、税金を支払う必要はありません。

不動産売却にかかる譲渡所得税についての控除制度

譲渡所得税に関する代表的な控除制度としては、3,000万円特別控除が挙げられるでしょう。当制度は、一定の要件を満たしていれば、譲渡所得から最大で3,000万円の控除を受けられるものです。

自分で住むことを目的とした居住用財産であることが条件であり、賃貸用のマンションやアパート、しばらく住んでいない家、更地などは対象外となります。

まとめ

不動産売却では、印紙税、譲渡所得税などがかかります。特に譲渡所得税は条件によって、税額が大きく異なりますので注意しましょう。

また、よくある疑問として、不動産を売却して利益が出た次の年は本業の住民税が上がるのかという事を気にされる方がおられます。不動産売却で利益が出た場合は「分離課税」といい、本業の給与とは関係なく単体で税金を計算し支払うもので、利益が出たからといって翌年の住民税は上がりませんので、ご安心ください。

不動産売却を検討しており、税金について不安がある方は、「株式会社ASULAND」にお気軽にご相談ください。豊富な実績を持つ代表自らが、不動産に関する徹底的なサポートを行っています。そのため初めての方でも、安心して不動産売却を行いやすくなるでしょう。

不動産を売却した際には、必ず確定申告が必要なわけではなく、利益が出た場合は確定申告を行う義務があります。しかし不動産売却によって損失が出た場合も、確定申告を行うことで控除の特例を受けられる場合があります。確定申告に必要な書類や流れについて、解説しますので参考にしてください。

当記事では、確定申告が必要なケース、確定申告で必要となる書類や流れ、確定申告を怠るリスクなどについて解説します。記事を読むことで、自身が確定申告をすべきかが分かり、適切な方法で確定申告が行えるようになるでしょう。

不動産を売却したら確定申告は必要？

不動産を売却した際、確定申告が必要になるかは、控除を受けるか否かなどによって異なります。以下では、確定申告が必要となるケースとそうでないケースについてそれぞれ解説していきます。

確定申告が必要なケース

確定申告が必要となるのは主に、不動産売却によって利益を得たときです。そのほか、以下に該当する方も確定申告を行わねばなりません。

・譲渡所得が発生した

・特別控除を受ける

・損益通算の特例を利用する

・マイホーム3,000万円控除を受ける

・その他

確定申告が不要なケース

不動産を売却した際、利益よりも損失の方が大きかったのであれば、確定申告を必ず行う必要はありません。

損失の方が大きくなる代表例としては、古いマイホームを売ったケースが考えられるでしょう。20年以上前の古いマイホームを売却すると、購入したときに比べて価値が大きく下がっていることがほとんどであるため、損失が発生する可能性が高まります。

なお、損失が発生した際も確定申告を行えば、譲渡所得に関する特例を適用できるようになります。

不動産賃貸経営の場合は、損失が出てマイナスになった場合でも必ず確定申告をするようにしましょう。損益通算により本業の支払った税金が還付されたり、損失を次年度以降に繰り越す事も可能です。

不動産売却時の確定申告で必要な書類

確定申告を行う上で必要となる主な書類は、以下の通りです。

・確定申告書B(第一表と第二表)

・確定申告書第三表（分離課税用）

・譲渡所得の内訳書

・不動産売却や特例に関係する書類

確定申告書Bや確定申告書第三表、譲渡所得の内訳書は、国税庁の公式サイトや税務署などで入手可能です。

昨今では、手書きで作成することはほとんど無くなっています。国税庁からe-Taxでインターネット上より情報を記入していけば、自動的に上述の書類が出来上がるようになっております。様々な確定申告ソフトがありますので、そちらを利用されるとより簡単に確定申告を行う事が出来ます。その際には、マイナンバーカードが必要になりますので、早めに作成するのをおススメします。

不動産売却や特例に関係する書類の具体例としては、戸籍の附票の写しや、不動産の登記事項証明書などが挙げられるでしょう。必要な書類は、受けた控除や特例の種類によって異なります。

不動産売却時の確定申告の流れ

確定申告は主に、以下のような流れで進めていきます。

1：どういった特例を利用するか決める

利益が出たのであれば「3,000万円特別控除」、損失が出たのであれば「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」など、状況に応じて利用できる特例は異なります。特例を利用することでお得できる可能性が高まるため、自身が利用すべき特例をチェックしてみましょう。

2：必要な書類を用意する

確定申告で使用する書類や、特例を適用してもらうために使う書類等を用意します。

3：確定申告書を作成する

税務署で確定申告用紙をもらって記入する方法と、e-Taxを用いて自宅で確定申告書類を作成する方法があります。確定申告の期間になると、税務署で確定申告用紙の作成をサポートしてくれる会場が用意されることもあります。

確定申告は、毎年、「前年度の1月1日から12月31日」までの内容を2月16日から3月15日までの1カ月間に提出することになっています。確定申告が初めての方は早めに税理士に相談しましょう。直前になってからでは各税理士は多忙のため、対応してもらえないケースがあります。

4：税務署に確定申告書を提出する

「税務署に直接確定申告書を持ち込む」「e-Taxを通してインターネットで申告する」「税務署に郵送する」という3種類の方法があります。

ただし事業規模での不動産賃貸経営をされる場合は、e-Taxでなければ「青色申告65万円控除」の制度が使えない為、必ずe-Taxで電子申請するようにしましょう。

不動産売却で必要な確定申告をしないとどうなる？

確定申告が必要な条件に該当しているにもかかわらず確定申告を怠ると、罰則として無申告加算税が課せられることになります。無申告加算税とは、受付期間中に確定申告を行わなかったことで発生する税金です。

ちなみに確定申告を行っても、その税金を決まった期間中に納税しないでいれば「延滞税」という別の税金が発生するためご注意ください。

まとめ

不動産を売却した際は、利益が発生したら確定申告を行う義務があります。また損失が発生した場合でも確定申告を行うことで、譲渡所得に関する特例を適用できるようになります。

確定申告は慣れると簡単ですが、初めての方は難しいと感じると思います。その際に税理士に丸投げをすると税務の知識が付かない為、ご自身でされる事を推奨します。しかし過去、誤った方法で申告をして追徴税をとられてしまったお客様もいるため、ご自身で作成された後に税理士に確認してもらうというといいでしょう。

広島地域密着の株式会社ASULANDでは、提携した税理士をご紹介することが可能です。税理士法に触れない程度の範囲内でしたら、税務の内容についてもご相談可能です。

不動産の売却を考えている場合、不動産の価値を知るために、一括査定サイトを利用する場合があります。複数業者からの不動産の査定額を知られるため、便利なサービスではありますが、注意点もあります。上手に活用して満足のいく不動産売却を進めましょう。

当記事では、不動産の一括査定サイトに関する概要や注意点、上手に使う方法などについて解説します。記事を読むことで、一括査定サイトをうまく活用できるようになり、後悔のない不動産売却を行いやすくなるでしょう。

不動産の一括査定サイトとは

不動産の一括査定サイトは、マンションや戸建てを売ろうとしている方が主に利用するサイトです。複数の不動産会社へ物件の情報を送ることで、一斉に査定を依頼できます。スピーディかつ簡単に相場をチェックでき、売却の準備を進められることから、人気の高いサービスです。

不動産の一括査定サイトの注意点

多くの人々に利用されている一括査定サイトですが、利用する上では注意すべきポイントも存在します。特に注意したいのは、以下の3つです。

・査定金額で売れるわけではない

・営業電話がしつこい場合がある

・地方では対応している業者が少ない

査定金額で売れるわけではない

一括査定サイトによって得られる査定額は、あくまでも不動産会社による売却時の予想額です。

不動産は基本的に仲介取引となるため、不動産会社が買主を探し、その買主が買い取るという流れで売却します。不動産会社自体が買い取ってくれるわけではありません。つまり、査定してもらった金額そのままで売れるという確証は得られないということです。

このことを知らずに売却すると、査定額と実際の売却額とのズレにショックを受ける可能性もあるでしょう。

営業電話がしつこい場合がある

一括査定サイトは不動産会社にとっては営業の場でもあるため、不動産会社は、顧客の個人情報を獲得して契約を結ぶことを目指しています。そのため一括査定サイトを利用する上では、電話番号やメールアドレスといった個人情報を入力しなければなりません。

一度登録すると、不動産会社から「一度訪問しても良いか」「売却状況はどうなっているか」といった営業電話がしつこくかかってくるケースが多くあります。査定依頼をする会社が多ければ多いほど、多くの会社から、たくさんの営業電話をもらうことになってしまうでしょう。

地方では対応している業者が少ない

地域によっては対応していない一括査定サイトも多くあります。特に人口が少ないエリアは地価が下がっているため、効果的に利益を出すのが難しく、それゆえに査定を断っている不動産会社も少なくありません。

地方で査定を依頼したいときは、その地域に根付いた不動産会社に問い合わせをしたほうが確実です。

不動産の一括査定サイトを上手に使う方法

「不動産の一括査定サイトは良質な不動産会社を探すためのツールである」と割り切って使うと、一括査定サイトを上手に使いやすくなるでしょう。

提示される査定金額はあくまでも予想額であるため、「どこの会社が高い査定金額を出してくれるか」にこだわると、思った通りの金額で買い取ってもらえず辛い思いをするリスクが高まります。

一括査定の場合、査定会社は多数の不動産業者と競い合う為、とにかく高い金額をお客様へ提示し、お客様との媒介契約を結ぶ事を第一目標としている不動産業者が多いです。そうすると査定会社のなかで、お客様のためを思って真摯に適正な価格を提示した不動産業者がいたとしても、価格が低くて販売力がない会社だと評価してしまいがちです。

ただ往々にして高い査定金額で媒介契約を取り販売活動を開始するものの、なかなか売れない為、色々な理由をつけて売買価格を下げる提案をし、最終的には他業者が提案した適正価格まで落ちるケースが多いです。

しかし、その価格を落とす過程でお客様と不動産業者の間では、一定の関係性が生まれるため結局その業者で売買することになるでしょう。結果だけを見れば、同じ金額で売れたと思うかもしれませんが、本来であればもっとスムーズに売買が進んでいた可能性もあります。

また、一度市場に出た物件が段々と価格が下がると、「売れない物件なんだ」という評価を見る人に与えかねません。当初から適正価格で販売していれば売れていたのに、当初の適正金額を下回ってしまうという事もありえます。

ただ前段の内容とは逆説的になりますが、適切な価格を把握した上で、可能な限りチャレンジ価格で販売するというのも売主様が高く売る方法ですので、バランスをとって不動産業者とよく相談の上、値決めされることをおススメします。

そのため利用の際は査定金額だけでなく、査定してくれた会社にも注目しましょう。どのような会社があるのかをチェックすることで、今までは知る機会のなかった良質な会社を見つけられるきっかけになります。

まとめ

不動産の一括査定サイトは、査定金額で必ず売却できるわけではないので、注意が必要です。また地方では、対応している業者が少なく、十分に活用できない場合もあります。

広島の地域密着の不動産会社「株式会社ASULAND」では、地元企業だからこそ持っている豊富なデータをもとに、地域にマッチした効果的な販売活動を実施します。広島で不動産売却をお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却の際には、不動産会社と契約して売却を進めます。契約方法は3種類あり、その中でもよく選ばれるのは専任媒介契約です。不動産売却を検討している方は、自分にマッチした契約を締結しましょう。

当記事では、不動産売却の際の契約方法と、それぞれの概要・メリット・デメリットなどについて解説します。記事を読むことで、自分に合った契約方法をチョイスしやすくなるでしょう。

不動産売却時の契約方法は3種類

不動産売却を行う際の契約方法には、大きく分けて以下の3つがあります。

・一般媒介契約

・専任媒介契約

・専属専任媒介契約

それぞれの特徴について、詳しく見ていきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に対し、同時に仲介を依頼できる契約のことを指します。

最後にはひとつの会社を介して売買を実施し、仲介手数料も最終的に依頼した1社にのみ支払うこととなります。一般媒介契約のメリットは、情報発信を行いやすい点です。複数の会社に依頼することで、広告による発信をたくさん行えるでしょう。

デメリットは、売却活動における優先度を下げられやすい点です。他社で契約が決まると、ほかの会社は仲介手数料を受け取れません。そのため、広告を出す優先順位を下げる会社も少なくないのです。また、依頼主としては複数の業者へ依頼するため、窓口が一本化せず、どの業者のお客様を優先すべきか判断がつかなくなる場合があります。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、ほかの会社との媒介契約が、二重に行えない契約のことです。専任媒介契約を結ぶと、不動産会社からの活動報告のペースが2週間に1回以上となります。専任媒介契約におけるメリットとデメリットについては、のちほど解説します。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同じような形態ですが、通常の専任媒介契約とは異なり、売主が直接買いたいという人に出会った場合でも、必ず依頼している不動産業者に依頼する必要があります。専任媒介契約と同様に、専属専任媒介契約を行うと、複数の会社と二重契約することが禁止されます。

不動産業者が売主から仲介手数料を必ず受け取れる専属専任媒介契約であれば、不動産会社のモチベーションが高まるため、高い優先順位で売却活動をしてもらえるでしょう。専任媒介契約とは異なり、不動産会社からの活動報告のペースが週に1回以上と多めになるため、さらに積極的な活動が期待できます。

デメリットは、上述のとおり、親戚などから自分で買主を見つけても、契約の際は不動産会社を介さねばならない点です。

専任媒介契約のメリット

メリットの1つ目としては、レインズに登録する義務がある点が挙げられます。レインズとは、不動産会社のために作られた物件サイトです。レインズに登録されることでほかの不動産会社にも物件情報が伝わるため、不動産を売る上での大きな集客手段となってくれるでしょう。

2つ目は、積極的に広告活動を実施してくれる点です。会社視点で見た際、専任媒介契約は一般媒介契約のように、仲介手数料を受け取れないリスクがありません。そのため、優先度を上げて積極的に営業を行ってくれるのです。

３つ目は、一般媒介契約と異なり1社にしか依頼しないため、依頼主がやり取りする業者は1社だけで済みます。複数の業者へ依頼する場合は、複数の業者から同じような質問や確認をされます。また同時期にお客様がかぶってしまった際に依頼主がどちらのお客様にするか判断する必要があります。しかし専任媒介契約の場合は、どのお客様に優先的にお譲りするかの判断を不動産業者がプロの視点で決めてもらえます。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約のデメリットは、二重契約が行えない点です。一般媒介契約とは異なり、ひとつの会社のみと契約することになるので、依頼する会社や担当者の質についてはしっかりと見極めなければなりません。ただし3カ月間の契約となっており、依頼主の希望により専任媒介契約から通常の一般媒介契約に切り替える事もできます。状況をみて、契約内容を変更するのも一つの手です。

不動産売却時の専任媒介契約がおすすめの人

専任媒介契約が向いているのは、活動報告を確実にもらいたい人です。一般媒介契約は活動報告が義務となっていませんが、専任媒介契約であれば、2週間に1回以上報告することが義務となっています。報告がまったくないと不安だという人は、専任媒介契約をおすすめします。

加えて、家族や友人が不動産を買う可能性がある人にもおすすめです。専属専任媒介契約だと、友人などに売る際も会社を介さねばなりません。会社を挟みたくない人は専任媒介契約を行いましょう。

まとめ

専任媒介契約は、熱心に取り組んでもらえる可能性が高く、おすすめの契約方法の一つです。しかし、不動産会社の力量に左右されやすいといったデメリットもあります。

不動産売却を検討している方は、広島地域密着の株式会社ASULANDにご相談ください。お客様のご状況に合った契約方法を提案のうえ、確かな販売力で不動産売却をサポートします。