地方都市での不動産投資や所有物件の運用・売却戦略について、情報が多すぎてどこから手をつけるべきか迷っていないでしょうか。書籍やセミナーのセオリーは首都圏を前提としたものが多く、広島市の実情にそのまま当てはまるとは限りません。

広島市は中四国最大の都市として賃貸需要の厚みを持つ一方、エリア選定と出口戦略を誤ると、購入時に描いた収益計画から外れるという難しさもあります。人口は緩やかに減りながら世帯数は増えており、その方向が区ごとに分かれているためです。

この記事では、広島市を中心に不動産売却・不動産投資のご相談に対応している株式会社ASULANDの視点で、広島市が選ばれる理由からエリア選び、物件タイプ、購入手順、賃貸管理、将来の売却までを順に整理します。

本記事で使う「利回り」と「キャッシュフロー」の定義

• 表面利回り：年間家賃収入 ÷ 購入価格。経費も購入諸費用も含まない
• 満室想定利回り／現況利回り：満室想定の家賃で計算したものと、実際の入居家賃で計算したもの
• 実質利回り：管理費・修繕費・税金・空室損を引き、購入諸費用を含む総投資額で割ったもの
• 返済後キャッシュフロー：実際に受け取った賃料等から、運営支出（管理費・税金・保険料・修繕費・募集費用など）とローンの元金・利息を差し引いた、税引前の現金収支

売出資料の「利回り」は多くの場合、満室想定の表面利回り。所得税・法人税や突発的な大規模修繕まで含めるかで結果は変わるため、比較の際は計算範囲をそろえてください。

なぜ今、広島市の投資物件が不動産投資家に注目されているのか

広島市が投資先として検討される理由は、需要、価格水準、再開発という3要素が同時に揃っている点にあります。ただしどれも市内で一律ではないため、平均値ではなく分布で捉える視点が欠かせません。

中四国最大の人口と世帯数の動向から見る賃貸需要

賃貸需要を判断する際は、人口だけでなく世帯数や世帯構成の変化も確認する必要があります。人口が減少していても、単身世帯などへの世帯分化によって必要とされる住戸数がすぐには減らない場合があるためです。年齢層、転入・転出、通勤通学需要、住宅の供給量や空室率も需要を左右します。

2025年国勢調査の速報値では、広島市の人口は約117万人で2020年比2.4%減、世帯数は1.3%増えて562,105世帯となりました。世帯数の増減は区ごとに異なり、増えたのは中区（4.7%増）、佐伯区（2.8%増）、安佐南区（2.7%増）、南区（1.7%増）など。西区は0.9%減、安佐北区は2.8%減、安芸区は0.8%減でした。なお、これは人口ではなく世帯数の比較で、人口で増えたのは中区（1.1%増）のみです。

出典：令和7年国勢調査結果（人口速報集計結果）｜広島市

首都圏と比較した物件価格の手頃さ

同じ家賃水準でも取得価格が低ければ、利回りは高く出ます。広島市の物件価格は東京や大阪と比べれば抑えられており、この価格差が地方都市投資の魅力の中心です。

ただし土地の価格は上昇が続いています。2026年地価公示（2026年1月1日時点）では、広島市の平均変動率は住宅地2.7%、商業地5.2%。区別では中区の住宅地4.9%、南区の商業地7.3%が市平均を上回りました。地価公示は標準地における土地価格の指標であり、収益物件の成約価格や利回りを直接示すものではありません。投資判断では地価に加えて、類似する収益物件の成約事例、実際の賃料、空室期間まで確認する必要があります。

✓ポイント：「地方だから安い」という前提で入ると、実勢価格とのズレに気づけません。地価の変動率は市場の方向を掴む材料として使い、価格の妥当性は必ず収益物件の成約事例で確かめてください。土地価格が上昇している局面では、利回りが圧縮される方向に働きます。

出典：地価の動向｜広島市

広島駅周辺をはじめとする再開発による資産価値への影響

広島駅周辺では駅ビルの開業や南口広場の整備、広島電鉄駅前大橋ルートの開通により利便性と賑わいが向上し、市の資料でも商業地の地価上昇の要因に挙げられています。

ただしエリアごとに事業の性格は異なります。JR西広島駅周辺では南口西地区で第一種市街地再開発事業（施行期間は2025年度から2033年度予定）が進み、商業業務棟や住宅棟、ペデストリアンデッキの整備が計画されています。一方、JR横川駅周辺は都心への交通利便性やエディオンピースウイング広島からの人流が地域活性化に寄与しているとされる状況で、進行中の再開発事業として説明されているわけではありません。効果は面ではなく点で表れるため、物件と事業区域の距離まで確認する作業が判断を支えます。

出典：西広島駅南口西地区市街地再開発事業｜広島市

広島市で投資物件を選ぶ際のエリア選定の重要ポイント

エリア選定の判断軸は、「誰に貸すのか」を先に決めることです。想定する入居者層によって、求められる間取り、賃料の水準、入居期間の長さが変わります。

単身者の賃貸需要が見込みやすい中区・南区の中心部エリア

中区（紙屋町・八丁堀周辺）と南区（広島駅周辺）は、オフィス・商業施設や公共交通へのアクセスを重視する単身者などの候補になりやすい傾向があります。両区は世帯数も増加しており、需要の方向は読みやすいエリアです。

ただし需要は駅距離、間取り、築年数、賃料帯で異なります。中心部は取得価格が高く郊外物件より表面利回りが低くなることがある一方、交通利便性を背景に稼働の安定を期待できる物件もあります。同じ区でも条件次第で結果は変わるため、区単位ではなく物件単位で判断してください。

長期入居が期待できる西区・安佐南区の住宅エリア

安佐南区はアストラムライン沿線に住宅地が広がり、教育施設や商業施設もそろっています。世帯数は2.7%増で、住宅需要の方向は読みやすいエリア。西区は世帯数がわずかに減少していますが、横川駅周辺など交通利便性の高い地点では需要が維持されています。

一般に広めの間取りは入居期間が長くなりやすく、原状回復や募集コストの発生頻度が下がる利点があります。反面、退去時の空室期間は長引きやすいため、募集時期と賃料設定の設計が結果を左右します。

✓ポイント：郊外のファミリー向け物件では、駐車場の有無や確保できる台数が比較条件になることがあります。必要台数はエリアや世帯構成によって異なるため、近隣の競合物件と募集反響を確認してください。駅近物件や小規模世帯向けでは、1台または駐車場なしでも需要が成立する場合もあります。

再開発や交通網の整備が進む注目エリア

再開発が進むエリアは将来への期待が持てる反面、期待が先に価格へ織り込まれます。計画発表後に取得すると、利回りが薄い状態からのスタートになりがちです。判断材料としたいのは次の3点になります。

• 事業の進捗段階（構想・計画決定・着工・竣工のどこか）
• 完成後に増えるのが「通行量」か「定住人口」か
• 現在の賃料水準が、期待値ではなく実績に基づいているか

初心者が知っておくべき投資物件タイプと特徴

物件タイプの選択は、投入できる自己資金と、どこまでリスクを取れるかで決まります。同じ広島市内でも、区分マンションと一棟物件では経営の性質が異なります。

少額資金から挑戦しやすい区分マンション投資

区分マンションは1戸単位で購入するため必要資金を抑えて始められ、共用部は管理組合が管理するのでオーナーの手間も比較的軽い。1件目として選ばれやすいタイプです。

弱点は空室の影響です。1戸だけを所有する場合、ある時点の家賃収入は「入居中なら発生し、空室ならゼロ」となり、複数戸で空室リスクを分散できません。年間稼働率は空室期間に応じて変わり、2か月空室なら約83.3%、家賃収入は約16.7%の減少です。購入前に修繕積立金の残高と長期修繕計画も確認してください。

効率的な資産拡大を目指せる一棟アパート・マンション投資

一棟物件は複数戸を保有するため、1戸の退去が収入全体に与える影響が小さくなります。10戸のうち1戸が2か月空いた場合、年間収入への影響は2%程度。土地も取得するため資産としての厚みも生まれます。

ただし必要資金は大きく、屋上防水や外壁、給排水設備の更新といった大規模修繕をオーナー自身の判断と負担で行います。融資条件が購入判断に直結するため、金融機関との関係づくりが実質的な参入条件です。

築浅物件と築古リノベーション物件の違い

築浅は当面の修繕リスクが小さく賃料も取りやすい反面、価格が高く利回りは低め。築古は取得価格が抑えられる分利回りは高く出ますが、修繕費と融資期間の制約が重くのしかかります。

混同されやすいのが法定耐用年数です。税務上の法定耐用年数は住宅用の場合、木造22年、鉄筋コンクリート造47年などと定められていますが、これは減価償却の期間であり建物の物理的な寿命ではありません。金融機関が残存耐用年数を審査材料にすることはあっても、融資期間がそれだけで決まるわけでもない点は押さえておきたいところです。

✓ポイント：築古を検討するなら、価格の安さの理由を分解する作業が要になります。立地や築年数のように変えられない要素なら価格に織り込むしかありませんが、管理不全による空室や賃料設定のミスであれば、購入後の改善で収益を引き上げる余地が残ります。

出典：主な減価償却資産の耐用年数表｜国税庁

広島市での不動産投資を成功に導く具体的な購入手順

購入は「良い物件を探す」作業から始まりません。先に資金計画と判断基準を固めておかないと、物件情報を前にしても判断ができず、勢いだけで決めることになります。

自己資金と融資条件を踏まえた資金計画の立案

物件価格のほかに、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、火災保険料、融資関連費用などの購入諸費用がかかります。購入直後の修繕や募集費用も別枠で確保しておけば、運転資金が枯れません。

融資は、金融機関の審査方針、担保評価、土地価格、借主の属性、収支の余力、自己資金比率などが総合的に影響します。融資期間は物件の構造だけで決まらないため、複数行に打診して条件の幅を掴む進め方が有効です。

地場に強い不動産会社を活用した情報収集と現地調査

広島市の賃貸市場は区や沿線ごとに需給が細かく分かれ、ポータルサイトの情報だけでは成約賃料や空室期間の実態まで読み取れません。地元で管理や仲介を手がける会社の肌感覚が、机上の数字を補完します。

現地では建物本体だけでなく管理の状態も確認します。ポストにチラシが溢れている、駐輪場が乱れているといった状況は管理の手が行き届いていないサイン。管理の状態は入居者の満足度や定着に影響する要素として見逃せません。

空室リスクや修繕費用を見込んだ収支シミュレーション

シミュレーションは、うまくいった場合ではなく、うまくいかなかった場合で作ります。組み込んでおきたい変数は次のとおりです。

• 空室率（強気の想定ではなく、周辺の実際の空室期間から逆算する）
• 管理費、原状回復費、募集広告費、火災保険料、大規模修繕の概算
• 固定資産税、対象物件が市街化区域内にある場合の都市計画税
• 変動金利の場合、金利が1〜2%上昇した際の返済額

広島市の都市計画税は市街化区域内の土地・家屋が対象で税率は0.3%。市街化調整区域などでは課されない場合があるため、対象物件の区域区分を確認してください。これらを差し引いた後の返済後キャッシュフローが、税引前で手元に残る金額です。

出典：02 都市計画税の課税のしくみ｜広島市

購入後に安定した収益を維持するための賃貸管理と運用

購入時の数字は、運用の質で上下します。高い稼働率の維持は、想定した利回りの低下を防ぐ取り組み。数字そのものを押し上げるなら、賃料や付帯収入を増やす、運営費を削るといった働きかけが必要です。

広島市内の賃貸市場に精通した管理会社の選定

遠方から運用する場合、管理会社の募集力や対応力は、空室期間や運営コストに影響する重要な要素になります。確認したいのは次の点です。

• 管理物件の平均空室期間と入居率を数字で開示できるか
• 募集図面の作り方、写真の質、掲載媒体の範囲
• 原状回復見積の透明性、報告の頻度、トラブル時の初動の速さ

管理料の差額は年間賃料によって変わります。例えば年間賃料300万円なら、管理料率3%と5%の差は年間6万円。一方で空室が1か月延びれば家賃1か月分がまとめて失われるため、料率だけでなく空室期間、募集費用、修繕対応、報告体制まで含めて比較してください。

入居率を高めるための設備投資と定期メンテナンス

設備投資は費用と効果の関係で考えます。単身向けなら室内洗濯機置場、独立洗面台、宅配ボックス、インターネット無料などが比較されやすく、ファミリー向けでは駐車場や収納の使いやすさが検討材料に。ただし導入効果は周辺の競合物件や入居者層によって異なります。

一方で間取り変更や高級設備の導入は効果が読みにくく、回収期間も長期化しがち。定期的な清掃と共用部の小修繕を積み重ねるほうが定着に効くケースも珍しくありません。設備を足す前に、募集条件と募集時期を点検してください。

不動産オーナーが押さえておくべき資産価値最大化と売却戦略

不動産投資の成績は、保有中のキャッシュフローと売却時の損益を合算して初めて確定します。買う前から出口を設計しておく発想が、結果の幅を狭めてくれます。

広島市の不動産市場動向から見極める売却タイミング

広島市の土地価格は近年上昇が続き、中心部や再開発の進むエリアでは市平均を超える動きも見られます。売却を検討するなら、周辺の売出・成約事例と自分の物件の稼働状況を並べて判断するのが基本。適正な賃料で安定稼働している物件は収益性を説明しやすく、査定上のプラス材料になることがあります。ただし相場より低い賃料での満室や、広告料に依存した入居、滞納・短期解約のリスクがある場合は、満室でも評価が上がるとは限りません。

税務面では、個人が所有する土地・建物の売却について、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合に長期譲渡所得となり、税率が変わります。取得日から5年経過していれば足りるわけではない点に注意が必要で、法人所有では扱いが異なるため、具体的な判断は税理士への確認が前提です。

出典：長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

納得できる条件での売却を目指す査定・買替の手順

査定は複数社に依頼し、金額だけでなく根拠を比較します。収益物件の査定額は想定賃料や還元利回りの取り方で変わるため、その前提が現実的かを見る目が必要です。査定価格は売却価格を保証するものではなく、市況、金利、稼働状況、買主の融資条件にも左右されます。売却前に整えたい材料は次のとおりです。

• 賃貸借契約書、家賃入金の履歴、レントロール（賃料一覧表）
• 修繕履歴と直近の工事内容、長期修繕計画
• 建築確認済証、検査済証などの法令関係書類

買替を狙う場合は、売却と次の取得のタイミング設計が要。売却代金を次の自己資金に充てるなら、譲渡益に対する税負担も織り込んで手元資金を試算しておけば、資金ショートを避けられます。

✓ポイント：出口で困る投資家の多くは「いくらで買えるか」だけを考え、「いくらで売れるか」を検討していません。土地の評価額、再建築の可否、次の買い手が組める融資の姿を購入前に想定しておけば、判断できる選択肢の幅が広がります。

まとめ：広島市の特性を活かして着実な不動産投資をスタートしよう

広島市の投資物件で成果を出す道筋は、①区・沿線レベルで需要を読む、②貸す相手を決めてエリアと物件タイプを選ぶ、③資金計画と収支シミュレーションを先に固める、④管理会社と運用で稼働を守る、⑤出口と税務を見据えて売却時期を設計する、の5工程に集約されます。

最後まで意識したいのは、売出資料の表面利回りと、経費や返済を引いた後に手元へ残る金額は別物だということ。実質の数字で判断する姿勢が、地方都市での投資を安定させます。

株式会社ASULANDでは、広島市を中心に、不動産売却や不動産投資に関するご相談に対応しています。物件選びの考え方から保有物件の運用、将来の売却や買替の検討まで、地元の市場を踏まえてお話しできることは少なくありません。広島市での不動産投資をご検討中でしたら、現在の状況とお考えをお聞かせください。