広島市で投資物件を探すなら、個別物件の利回り表示より先に、エリアごとの需要構造を押さえるほうが結果的に遠回りになりません。理由は、広島市が区ごとに再開発の進み方も賃貸需要の担い手も異なる都市だからです。

日本不動産研究所の第54回「不動産投資家調査®」（2026年4月現在）によると、賃貸住宅一棟の期待利回りは、広島でワンルームタイプ5.0％、ファミリータイプ5.1％。ワンルームタイプでは東京・城南の3.6％、大阪の4.2％を上回っています。ただしこの数値は、調査に回答した市場関係者が求める利回りの中央値であり、広島市内で実際に成約した物件の平均利回りを示すものではありません。

広島の不動産売却・投資をサポートする株式会社ASULANDの視点から、注目エリアの見方、プロが使う選定基準、目的別の物件種別、売却まで見据えた進め方を順に整理します。

広島市で狙うべき高利回り投資エリアランキング

賃貸需要の厚み、交通利便性、再開発の進展を重視すると、広島駅周辺・中区・西区が有力な候補として挙がります。需要の担い手が明確で、都市機能の更新も実際に進んでいる場所が、この3エリアに集中しているためです。

郊外区にも表面利回りだけなら高い物件は存在しますが、空室が発生したときに次の入居者が決まるまでの期間は読みにくくなります。以下、ASULANDが注目する3エリアを順に見ていきます。

第1位：大規模再開発と交通利便性の向上で注目される「広島駅周辺（東区・南区）」

最初に挙げたいのは、広島駅を中心とする東区・南区です。都市機能の更新が計画段階ではなく、すでに完成して稼働している点が他区との違いになります。

• 2025年3月24日、JR広島駅の新駅ビルに商業施設「minamoa（ミナモア）」が開業。約220店舗に加え、ホテルとシネマコンプレックスが入る複合施設として稼働している
• 2025年8月3日には広島電鉄の駅前大橋ルートが開業し、広島駅停留場がJR広島駅ビル2階へ移設。JRの中央改札口と同一平面で乗り換えができるようになり、八丁堀・紙屋町方面への所要時分も約4分短縮された
• 新幹線・在来線・路面電車・バスが集まる結節点として、通勤・通学の起点に選ばれやすい

一方、駅徒歩10分圏の売り出し価格は上昇局面にあります。利便性の向上と賃貸需要の増加は別の事実であり、需要の下支えが期待できる立地という位置づけで見ておくほうが安全です。表面利回りは他区より低く出やすいため、賃料の下がりにくさと売却時の買い手の多さを含めた評価が求められます。

第2位：オフィス・商業の集積で安定した賃貸需要を誇る「中区エリア」

安定運用を優先するなら中区が候補になります。紙屋町・八丁堀を核とする官公庁とオフィスの集積が、景気変動を受けにくい賃貸需要を支えているためです。広島市の中古マンション取引は中区が最も活発で、1LDKなど投資用サイズの流通も中区と西区に集中しています。

基町クレドの商業施設パセーラでもリニューアルが段階的に進み、2025年10月に広島もとまち水族館、11月にシェア型フードホール「reDine広島」が開業。2026年春にはスーパーマーケットなどが加わり、2027年春にはミニシアターの開業も決まっています。基町相生通地区や広島八丁堀3番7番地区の再開発も施行中で、都心機能はさらに厚みを増す見込みです。

ただし取得価格は市内で最も高く、利回りは抑えめです。値上がり益より賃料の安定を取りに行くエリア、と位置づけると判断を誤りません。

第3位：物件価格と生活利便性のバランスが良い「西区エリア」

投下資金を抑えつつ利回りを確保したい場合は、西区が現実的な選択肢になります。横川・己斐・西広島というJRと広島電鉄の結節点を抱えながら、取得価格は中区より一段低い水準にとどまるためです。

西広島駅南口西地区では、店舗・事務所が入る商業業務棟と地上45階の住宅棟などを整備する第一種市街地再開発事業が動いており、施行期間は2025年度から2033年度までを予定しています。将来のアストラムライン延伸を見据えたデッキ整備も計画に含まれます。

長期保有なら、街が変わる過程を資産価値の伸びとして取り込める余地が残ります。反面、駅から離れると需要が細るため、物件選定の精度がそのまま成否を分けます。

エリア別の特徴一覧

※表は左右にスクロールして確認することができます。

✓ポイント：この順位は表面利回りの高さを並べたものではなく、賃貸需要の確実性と再開発による将来性を合わせて評価した位置づけです。利回りの数字だけで比較すると郊外や築古の物件が上位に来ますが、空室が埋まるまでの期間と売却時の買い手の数まで織り込むと評価は変わります。

出典：駅前大橋ルート開業に伴う広電電車ダイヤ改正および停留場の変更について｜広島電鉄株式会社

出典：新生『パセーラ』新たな出店店舗が続々決定｜NTT都市開発株式会社

出典：西広島駅南口西地区市街地再開発事業｜広島市

プロが広島市で高利回り物件を見極める選定基準

エリアを絞り込んだ後は、再開発と交通インフラ、ターゲット層と需要、賃料に対する取得価格という3つの基準で物件を評価します。この順序に意味があり、立地の将来性を先に確認しなければ、賃料や利回りの計算そのものが前提から崩れてしまいます。

広島駅を中心とした都市再開発と交通インフラの整備状況

再開発は「計画中か、完成済みか」で扱いを分けます。計画段階の情報は延期や縮小の可能性を含む一方、完成済みの施設は賃料や価格へすでに反映されているからです。

広島駅周辺は駅ビルと路面電車の乗り入れが実現済みで、想定した利便性が実現しないリスクは小さくなっています。対して施行期間が2033年度までとされる西広島駅南口西地区のような案件は、完成前の価格でどこまで仕込めるかという別の視点で検討します。

単身者・ファミリー層の流入傾向とターゲットごとの賃貸需要

物件のサイズは、エリアごとの需要構造に合わせて決めます。中区ではオフィスワーカー、南区では広島駅へのアクセスに加えて霞地区の医療・教育関係者など、区によって単身需要の担い手が異なります。安佐南区や西区の郊外側では、ファミリー向けの比重が高まります。

ワンルームは回転が速いぶん原状回復費と募集コストがかさみ、ファミリー向けは入居期間が長い代わりに1回の空室が収支に与える打撃を大きくします。同じ利回りでも、単身向けとファミリー向けではキャッシュフローの振れ幅がまったく異なる点を、購入前に織り込んでおくことが欠かせません。投資家が広島に求める期待利回りも、ワンルームタイプ5.0％、ファミリータイプ5.1％と、タイプによって水準が分かれています。

購入価格に対する賃料相場とリノベーションによる改善余地

利回り改善の余地を探るには、築年数と価格の関係を押さえておくと判断が早くなります。中区の中古マンションは築6〜10年で平米単価64万円ほどなのに対し、築31〜40年では29万円と半分以下まで下がります。

築古物件は取得価格が下がることで表面利回りが高く見えるケースがありますが、実際の収益性は賃料水準、空室、修繕費、管理費、修繕積立金まで含めて判断する必要があります。内装更新や設備交換で賃料をどこまで押し上げられるかを、給排水管や共用部の状態と合わせて確認しておくと、購入後の想定外を減らせます。

✓ポイント：3つの基準は独立しているようで連動します。再開発で人が増えるエリアではターゲット層が変わり、その需要に合う設備へ更新できる物件だけが賃料を維持します。迷ったときは「10年後、この物件に住みたい人がどんな属性か」を描けるかどうかが目安です。

出典：第54回「不動産投資家調査®」（2026年4月現在）の調査結果｜一般財団法人日本不動産研究所

出典：【2026年版】広島県広島市のマンション売却相場！高く売るコツも紹介｜HOME4U

目的・予算別に選ぶおすすめの物件種別

物件種別は、投資の目的と手元資金から逆算して選びます。求めるものが安定した副収入か、事業規模の拡大かで適した器が変わるためです。広島市では、都心部は区分マンション、郊外や準都心は一棟物件という住み分けが実勢に近くなっています。

少額から始められ流動性が高い「中古区分マンション」

初めて投資用不動産を持つ方や、既存資産に分散を加えたい方には中古区分マンションが向きます。数百万円台から取得できる物件があり、出口の選択肢を確保しやすいためです。

空室の状態で自己居住用として売却できる物件なら、投資家だけでなく実需層も買い手候補になり得ます。反対に賃貸中のオーナーチェンジ物件は、買い手が基本的に投資家に限られます。中区や西区では1LDKクラスの流通も一定量あり、複数戸を異なる駅圏に分けて持てば空室の影響を平準化できます。

弱点は、1戸だけの保有では空室率が0％か100％のどちらかになる点と、管理組合の決定に自分の裁量が及ばない点です。

キャッシュフローと積算評価を狙える「1棟アパート・マンション」

まとまった収益と資産規模の拡大を狙うなら一棟物件が選択肢に入ります。土地と建物を一体で所有するため、金融機関によっては積算評価を融資判断の材料としやすいケースがあるからです。ただし評価方法は金融機関や借入人の属性、築年数によって異なり、一棟であれば次の融資につながると決まっているわけではありません。

複数戸あることで空室が収入をゼロにしにくく、大規模修繕の時期や内容も自分で決められます。反面、修繕費と管理の責任はすべて所有者が負い、購入額も一桁上がります。広島市内で一棟を検討するなら、建物の遵法性と再建築の可否、接道条件を価格交渉より先に確認しておくべきです。

物件種別の比較

※表は左右にスクロールして確認することができます。

✓ポイント：どちらが優れているかという比較に意味はなく、資金計画と出口戦略に合うかどうかがすべてです。区分から始めて実績と自己資金を積み、一棟へ移行する進め方も広島市では現実的です。

出典：【2026年版】広島県広島市のマンション売却相場！高く売るコツも紹介｜HOME4U

広島市での不動産投資・売却を成功に導く具体的な進め方

投資判断の精度は、情報の鮮度と出口設計で決まります。ポータルサイトに載る前に地場で動く案件は少なくなく、売却条件は購入時点の設計に縛られるためです。実務上、成否を分けやすい2点に絞って整理します。

地場の賃料相場と売却需要に詳しい専門パートナーを選ぶ

広島市で物件を検討するなら、市内の取引実務に精通した会社を窓口にすることが近道です。全国基準の統計では、同じ「広島市中区」でも通り一本で入居付けの難易度が変わるという機微を拾いきれません。パートナー選びでは次の点を確認すると判断材料が揃います。

• 該当エリアでの直近の成約事例と、募集から契約までにかかった期間
• 購入の提案だけでなく、保有中の管理と将来の売却まで一貫して相談できるか
• 想定利回りの根拠として、実際の募集賃料と近隣の空室状況を提示できるか

なお、広島市は推計人口や世帯数を毎月公表しています。提案された需要の説明を公的統計と自分で照合できる点も、地方都市で投資する際の強みです。

保有中の収益と将来の売却益を一体で設計する

購入の段階で売却の絵を描いておくと、運用中の判断が速くなります。個人が土地・建物を売却する場合、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、5年超なら長期譲渡所得となり、通常の税率は復興特別所得税を含めて短期で約39.63％、長期で約20.315％と差が生じるためです。法人所有の場合や特例が適用される場合は扱いが異なるため、実際の試算は税理士への確認が確実です。

保有中の家賃収入と売却時の手取りを合算した総額で考えなければ、投資全体の成績は正確に測れません。減価償却が終わる時期、大規模修繕の到来、融資の残債推移をひとつの時間軸に並べたうえで、売却を検討する期間をあらかじめ設定しておく方法が有効です。

✓ポイント：出口から逆算する発想があると、購入時に見るべき項目が絞られます。買い手が投資家に限られる物件か、実需層にも売れる可能性がある物件かという違いが、10年後の選択肢の幅を左右します。

出典：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

出典：人口・世帯｜広島市公式ウェブサイト

まとめ

広島市で投資物件を検討するなら、広島駅周辺・中区・西区という順序でエリアを見たうえで、再開発の進捗、ターゲット層、賃料に対する取得価格という3基準で候補を絞る流れが基本になります。区分か一棟かは資金計画と出口戦略に従って決め、購入の時点で売却までの時間軸を引いておくことが、最終的な手取りを左右します。

広島の不動産市場は、駅前の再開発が完成段階に入った一方で、区ごとの需要差はむしろ広がっています。株式会社ASULANDは広島の不動産売却と投資をサポートする立場から、地場の賃料相場と売却動向を踏まえたご提案を行っています。広島市で保有中の物件の運用方針や、これからの購入判断に迷いがある場合は、具体的な物件情報をお手元にご相談ください。