入居者の家賃滞納が続き、督促のたびに気が重くなる。回収の見通しも立たず、「いっそ物件ごと手放したい」と考えるオーナーは少なくありません。一方で、滞納している入居者が住んだままで本当に売れるのか、買主に何を説明すればよいのかがわからず、動き出せない方も多いはずです。

結論からお伝えすると、家賃滞納がある投資物件でも売却は可能です。借主が建物の引渡しを受けているなど一定の要件を満たす賃貸借では、物件を売却しても契約は原則として継続し、貸主の立場は買主へ移るからです。ただし、滞納の状況を整理しないまま売り出すと、大幅な値下げを求められたり、引渡し後に買主とトラブルになったりするおそれがあります。

本記事では、広島の不動産売却・投資をサポートする株式会社ASULANDが、広島市をはじめとする収益物件のオーナーに向けて、滞納物件が売却できる法的な根拠、売却前に整理すべき権利関係、買主への開示と契約の注意点、状況に合った売却ルートを順に解説します。

家賃滞納が発生している投資物件でも売却自体は可能

滞納者がいても、物件の売買そのものは行えます。一定の要件を満たす賃貸借であれば、売却で契約が消えるのではなく、貸主の立場が買主へ移るからです。ただし「売れる」ことと「希望の価格で売れる」ことは別の話になります。

法的には賃貸人の地位移転により滞納者がいても売買できる

民法では、借主が建物の引渡しを受けているなど、賃貸借の対抗要件を備えている場合、物件を売却しても賃貸借契約は原則として継続し、賃貸人の地位は買主へ移ると定められています。この場合、借主の承諾は必要ありません。なお、新しい所有者が賃貸人の地位を借主に対抗し、賃料を請求するには、原則として所有権移転登記が必要です。

敷金の扱いにも注意が必要です。判例上、賃貸人の地位が移転する際は、旧賃貸人に対して生じている未払賃料等を敷金から控除した残額について、敷金に関する権利義務が新賃貸人へ承継されるとされています。そのため、売買当事者間では、滞納額と承継する敷金額を確認し、決済時の精算方法を明確にしておくことが重要です。

出典：第62条関係 差押えの手続及び効力発生時期｜国税庁

ただし利回り低下とリスク要因により売却価格は下落しやすい

収益物件の価格は、物件が生み出す収益をもとに判断されます。滞納があると契約賃料と実際の入金額に差が生じ、買主は収益を低く見積もります。広島市の一棟アパート・マンションなどでも、滞納の有無は買主の収支判断や融資の検討に影響します。さらに次のような不確実性も価格に織り込まれます。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

✓ポイント：借主が対抗要件を備えた賃貸借であれば、賃貸人の地位は原則として買主へ移るため、滞納者がいても売却自体は可能です。ただし、滞納額そのものに加えて回収や明渡しのリスクまで価格に反映されるため、滞納分以上に評価が下がることがあります。敷金と滞納額の関係を事前に整理しておくことが出発点になります。

売却活動を始める前に売主が確認・整理すべき3つのポイント

滞納物件の売却では、売り出し前の準備が結果を左右します。買主は滞納の規模や回収の見込み、引き継ぐ負担を必ず確認するため、情報が曖昧な物件ほどリスクを大きく見積もられてしまいます。

滞納額の総額と期間および消滅時効の有無

まず、どの月の賃料がいくら未払いかを一覧にまとめます。一部入金がある月は、どの月分に充てたのかも確認しておくと説明がぶれません。

古い滞納分は消滅時効にも注意が必要です。賃料債権は支払期日から5年で時効により消滅する可能性があります。ただし、時効は借主が援用してはじめて効力を持ちます。また、借主による一部弁済や、債務の存在を前提とした支払猶予の申し出などが「債務の承認」と評価された場合には、その時点から時効が新たに進行します。

滞納期間は契約解除の判断材料の一つです。実務上、3か月程度以上の滞納が一つの目安として紹介されることもありますが、「何か月滞納すれば解除できる」という一律の基準があるわけではありません。滞納額や期間、これまでの支払状況、督促後の対応などから、貸主と借主の信頼関係が破壊されたかを個別に判断します。

出典：民法改正によって変わる時効の規定を教えてください。｜独立行政法人中小企業基盤整備機構（J-Net21）

これまでの督促履歴と家賃債務保証会社・連帯保証人の契約状況

督促の記録は、買主が回収の見込みを測る資料になります。次の点を確認し、書面で残しておくことをおすすめします。

• 督促の日時と方法、借主の回答内容
• 家賃債務保証会社の保証委託契約と代位弁済（立替払い）の状況
• 連帯保証人の有無と、極度額（保証の上限額）の定め

保証契約を新しい貸主へ引き継げるかは、契約内容や保証会社の対応によって異なります。また、2020年4月1日以降に締結された、賃貸借契約に伴う個人の根保証契約では、極度額を定めなければ保証契約が無効となります。保証人がいても契約上は請求できないケースがあるため、契約書の日付と記載を確かめておくことが大切です。

出典：民法の一部改正とそれに伴う手続きについて｜大阪府

すでに発生している「滞納家賃の債権」を買主に譲渡するかどうかの整理

賃貸人の地位が移っても、売却前に発生した滞納賃料の請求権は当然には買主へ移らず、取り決めがなければ売主に残ります。扱い方は次の2つです。

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どちらを選ぶかで敷金の精算方法も変わるため、方針は売買契約書に明記しておく必要があります。

✓ポイント：滞納の金額・期間・時効の状況、督促と保証の記録、滞納債権の帰属の3点を売り出し前に整理しておくと、買主はリスクを具体的に見積もれます。情報がそろっている物件ほど、不明点を理由にした過度な値下げ交渉を受けにくくなります。

買主とのトラブルを防ぐために開示・契約で整理すべき事項

避けたいのは、引渡し後に「聞いていなかった」と買主から責任を問われる事態です。仲介する宅地建物取引業者には、買主の判断に重要な影響を及ぼす事実を故意に告げないことが禁じられています。滞納の情報が売買契約上どう位置付けられていたかによって問われる責任の内容も変わるため、開示と契約の両面で整理しておくことが求められます。

最新のレントロールへの正確な滞納状況の反映と開示

レントロールとは、部屋ごとの賃料や契約期間、入居状況をまとめた一覧表で、収益物件の買主が最初に確認する資料です。契約賃料とは別に、実際の入金額、滞納額、滞納開始時期を記載すると実態が伝わりやすくなります。作成日を入れ、契約や決済の直前にも最新の状態へ更新しておくことが大切です。

滞納に伴うトラブル履歴や明渡し交渉の進捗に関する説明

滞納額だけでなく、そこに至る経緯も重要な情報です。話し合いの内容、分割払いの合意、内容証明郵便の送付、訴訟の状況などを時系列で説明できるようにし、合意書や判決書があれば写しを用意しておきます。明渡し訴訟の途中で売却する場合は、訴訟の引継ぎが手続き上の問題になるため、弁護士に相談したうえで進め方を決めると安心です。

売買契約書における現状有姿条項および契約不適合責任免責の設定

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と合わない場合に売主が負う責任です。ただし「現状有姿で引き渡す」と書くだけでは免責の根拠として十分とはいえず、責任を負わない旨を特約で明確に定める必要があります。

また、売主が知りながら告げなかった事実は、免責特約があっても責任を免れません。なお、宅地建物取引業者が自ら売主となる取引では、物件の種類・品質に関する契約不適合責任について、民法より買主に不利となる特約には宅建業法上の制限があります。引渡しから2年以上の通知期間を定める場合などを除き、全面的な免責特約は認められません。契約書には、滞納の事実、滞納債権の帰属、敷金の精算方法、明渡し未了での引渡し、免責の範囲を盛り込んでおきます。

出典：契約不適合責任の免責特約について｜三井住友トラスト不動産

✓ポイント：レントロールで数字を、経緯の説明で背景を、契約書で責任の範囲を明確にすることが開示と契約の基本です。免責特約は事実の開示が前提であり、隠した事実まで守ってはくれません。知っていることはすべて伝える姿勢が、結果として売主自身を守ります。

滞納物件をスムーズに売却するための2つの実践ルート

売り方は、滞納を解消してから売るか、滞納を抱えたまま現状で売るかの2つに分かれます。適した方法は、回収の見込みや売却にかけられる時間によって変わります。

滞納解消または法的手続きによる明渡しを行ってから一般市場で売却する

リスクを取り除いてから売り出せば、一般の投資家や金融機関に評価されやすく、価格の下落を抑えられる可能性があります。解消の方法には、分割払いの合意、保証会社の代位弁済、合意解約による退去、訴訟による明渡しがあります。

訴訟の場合は解除、訴訟、判決、強制執行と進むため、数か月から1年近くかかることもあります。なお、貸主が無断で鍵を交換したり荷物を運び出したりする行為は違法な自力救済にあたるおそれがあり、必ず法的手続きで進める必要があります。明渡し後に空室のまま売るか入居者を決めてから売るかは、空室が多い収益物件を売却するには？満室化してから売るべきかを解説も参考になります。

滞納リスクを織り込み、不動産買取業者や投資家へ現状のまま売却する

滞納リスクを理解した不動産会社や投資家へ、現状のまま売却する方法もあります。価格は回収や明渡しのコスト分を差し引いた水準になりやすい反面、売却時期の見通しは立てやすくなります。

ただし、売却前に発生した滞納賃料債権は、物件の売却だけで当然に買主へ移るわけではありません。過去の滞納分の回収や、それを踏まえた明渡し対応まで買主に引き継いでもらう場合は、滞納賃料債権の譲渡や借主への通知などを含め、売買契約上の取り決めを明確にする必要があります。買取の流れについては、出来る限り早く売りたい方へ【買取】をご覧ください。

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出典：第1 債権譲渡登記制度とは？｜法務省

✓ポイント：時間をかけても価格を優先したいなら解消後の市場売却、売却時期の見通しを優先したいなら現状のままの売却が向いています。現状のまま売る場合でも、滞納債権や明渡し対応を誰が担うかは契約で決まるため、条件を明確にしたうえで、手続き費用や期間中の収入減を含めた最終的な手取り額で比べることが判断の基本です。

家賃滞納のある収益物件の売却を成功させる手順

成否を分けるのは、資料の準備と相談先の選び方です。買主の疑問に根拠をもって答えられる状態を整え、滞納物件の扱いに慣れた専門家と進めることが近道になります。

管理会社と連携して債権・入居状況のエビデンスを揃える

入金や督促の記録は管理会社が持っていることが多いため、売却を決めた段階で相談し、次の資料をそろえます。

• 賃貸借契約書、保証委託契約書、連帯保証契約書
• 部屋ごとの入金履歴と滞納の明細、督促の記録
• 預かり敷金の額と最新のレントロール

あわせて、決済日にどの項目をどう整理するかを、買主・管理会社と事前に確認しておくと、引渡し後の行き違いを防げます。

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収益不動産の実務やトラブル対応に精通した不動産会社に相談する

滞納物件は、一般の住宅とは買主層も評価の方法も異なります。相談先には、収益物件の売買実績と滞納物件の売却経験を持ち、弁護士や司法書士と連携できる不動産会社を選ぶことが大切です。仲介と買取の両方で査定を受け、手取り額で比べると判断しやすくなります。収益物件の売却については、収益・投資物件の売却について【収益・投資】もご確認ください。

まとめ

家賃滞納がある投資物件でも、借主が対抗要件を備えた賃貸借であれば、賃貸人の地位は原則として買主へ移るため、売却は可能です。ただし、滞納は回収や明渡しのリスクとして価格に織り込まれます。滞納の金額と時効、保証の状況、滞納債権の帰属を整理し、レントロールと契約書で正確に開示することが、値下げと引渡し後のトラブルを抑える鍵です。売却ルートは、滞納債権や明渡し対応の取り決めを含めて、手取り額で比べたうえで選ぶことをおすすめします。

株式会社ASULANDでは、広島市を中心に収益物件の売却や資産整理のご相談を承っています。家賃滞納への対応に悩み、売却を含めて方針を考えたい方は、お問い合わせ・無料査定依頼からお気軽にご相談ください。